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HEV 11/2003 Inhaltsverzeichnis
Mietzinsgestaltung
 

Mietzinsgestaltung bei 3-monatiger Kündigungsfrist

Mietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung		  
 
– der Teuerung des Landesindexes der Konsumentenpreise
– des Zinsfusses der ZKB für bestehende Ersthypotheken
– der Teuerung der Unterhalts- und Verwaltungskosten usw.
 
     
Berechnet am 25. Oktober 2003
letzten
Anpassung
per
Berechnungsgrundlagen
der letzten Anpassung
 
Allgemeine
Berechnungsgrundlagen
 Mietzins-
änderung
per
1. April
2004
Hypo-
thekar-
zinssatz
3,25%
Teuerung
des risiko-
tragenden
Kapitals
bis Ende
September
2003
(108,6
Punkte)
Kosten-
steige-
rungen
bis Ende
Okt. 2003
Mietzinsänderungen
im Detail
 
 
Hypozins
 
Indexstand
 
Total
%
Punkte
Monat
%
%
%
%
01.10.98
01.04.99
01.10.99
01.04.00
01.10.00
*01.04.01
**01.04.01
01.10.01
01.04.02
01.10.02
***01.04.03
****01.04.03
01.10.03
4,00
4,00
3,75
4,00
4,50
4,50
4,50
4,25
4,00
4,00
3,75
3,50
3,25
104,1
104,0
104,7
105,3
106,1
107,4
106,7
107,4
107,4
108,6
108,7
108,7
109,3
4.98
10.98
4.99
10.99
4.00
10.00
10.00
4.01
10.01
4.02
10.02
10.02
4.03
-8,26
-8,26
-5,66
-8,26
-13,04
-13,04
-13,04
-10,71
-8,26
-8,26
-5,66
-2,91
–
1,73
1,77
1,49
1,25
0,94
0,45
0,71
0,45
0,45
–
-0,04
-0,04
-0,26
5,50
5,00
4,50
4,00
3,50
3,00
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
1,00
0,50
-1,03
-1,49
0,33
-3,01
-8,60
-9,59
-9,33
-7,76
-5,81
-6,76
-4,70
-1,95
0,24
Das Erscheinungsdatum dieser Ausgabe wurde wegen der Abstimmung vom 30.11.2003 vorverlegt. Daher musste in dieser Tabelle ausnahmsweise mit dem Index von Ende September gerechnet werden. Im Internet (www.hev-zh.ch/ mietzins, unter «Tabellen») finden Sie die nach Drucklegung berechnete Tabelle mit dem Oktober-Index.
* Falls die Mietzinsanpassung noch auf dem vom BfS falsch berechneten Lebenskostenindexes erfolgte.
** Falls die Mietzinsanpassung bereits auf dem vom BfS berichtigten Lebenskostenindex beruhte.
*** Falls die Hypozinssenkung von 4 auf 3,75% noch nicht auf den 1.4.2003 berücksichtigt wurde.
**** Falls die Hypothekarzinssenkung von 4 auf 3.75% bereits auf den 1.4.2003 berücksichtigt wurde.
     
  Bemerkungen zur Tabelle «Mietzinsgestaltung»
Diese Berechnung ist nur korrekt für Mietzinsanpassungen, welche bis etwa Ende des laufenden Monats verschickt werden und nur sofern sich die Berechnungsgrundlagen zwischen dem Berechungsdatum und dem Versand der Mietzinsanpassung nicht verändert haben.
Ausgangspunkt für jede Berechnung einer Mietzinsänderung ist der Zeitpunkt, in dem die letzte Anpassung verschickt wurde.
Bei den Ansätzen für Hypothekarzins und Teuerung handelt es sich um gesetzlich bestimmte Grössen.
Bei den Kostensteigerungen wird mit dem Erfahrungswert von 1%/Jahr gerechnet. Werden besonders viele Nebenkosten separat abgerechnet, reduziert sich der Erfahrungswert. Im Streitfall sind die tatsächlichen Kostensteigerungen zu belegen.		  
     
     
  Zur Beachtung:  
 
– Mietzinserhöhungen sind mit dem amtlichen Formular mitzuteilen.
– Mietzinssenkungen sind an keine Form gebunden.
– Bei Mitteilungen, bisherige Vorbehalte würden teilweise oder ganz mit dem Mietzinssenkungsanspruch verrechnet, sollten vorsichtshalber die Vorschriften für Mietzinserhöhungen eingehalten werden.
– Mietzinserhöhungen können nur auf die Kündigungstermine hin erfolgen.
– Der Mieter hat die Mitteilung einer Mietzinserhöhung innert folgender Frist zu erhalten: Kündigungsfrist plus 10 Tage vor dem Kündigungstermin. Des Zustellrisikos wegen sollte die Erhöhung noch einmal 10 Tage früher verschickt werden. (Beispiel: Mietzinserhöhung auf den 1. April. Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten Versand allerspätestens am 11. Dezember.)
– Mietzinserhöhungsformulare sind eingeschrieben zu verschicken.
– Nicht abgeholte Mitteilungen ungeöffnet aufbewahren (als Beweismittel für den Richter). Zur Orientierung dem Mieter auf normalem Postweg eine Kopie zustellen.
– Auf der Mitteilung müssen die Gründe der Erhöhung bzw. der mit dem Senkungsanspruch verrechneten Erhöhungsmöglichkeiten abschliessend aufgezählt sein. Andere Gründe können später nicht mehr geltend gemacht werden.
– Wird die rechtlich zulässige Mietzinserhöhung bzw. Verrechnungsmöglichkeit nicht voll ausgeschöpft, ist ein ausdrücklicher Vorbehalt für das spätere Nachziehen anzubringen. Dieser Vorbehalt muss in Franken oder Prozenten angegeben und begründet werden.
– Keine Kündigung im Zusammenhang mit einer Mietzinsänderung!!!
 
     
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