Ja – zur Mietrechtsänderung
Mitteilung des HEV Schweiz

Bundesrat und Parlament wollen Mängel beseitigen
Das geltende Mietrecht ist rund 13 Jahre alt. Die Mietzinsvorschriften haben sich in der Praxis nicht bewährt: Sie sind zu kompliziert und nicht mehr zeitgemäss. Die überrissene Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» zielte jedoch in die falsche Richtung und wurde am 18. Mai 03 von Volk und Ständen denn auch deutlich mit über 6% Nein-Stimmen abgelehnt. Zur Beseitigung der heutigen Mängel des Mietrechts haben Bundesrat und Parlament eine ausgewogene Mietrechtsänderung als Gegenvorschlag zur Mietinitiative beschlossen. Danach soll der heutige Kündigungsschutz beibehalten werden. Die komplizierten Mietzinsvorschriften werden jedoch vereinfacht und an die heutigen Verhältnisse angepasst. Aufgrund des Referendums des Mieterverbands muss das Stimmvolk Anfang 2004 auch über die Mietrechtsänderung des Parlaments entscheiden.

Vereinfachung dringend erforderlich
Die Rechtsprechung hat die heutige Mietzinsregelung zu einem Dschungel gemacht, in dem sich nur noch spezialisierte Mietrechtsjuristen zurechtfinden. Anpassungen der Mieten hängen heute von einem undurchsichtigen Zusammenspiel verschiedenster standardisierter Kostenfaktoren ab (Hypothekarzins, Teuerung, Betriebs- und Unterhaltskosten etc.). Die Anforderungen an Mietzinsberechnungen und das Begründen von Mietzinsänderungen sind derart kompliziert, dass sie Laien nicht mehr fehlerfrei bewältigen können. Bereits der kleinste Formfehler kann zur Unwirksamkeit einer Vertragsänderung führen. Dies hat die stossende Folge, dass ein Mieter bei Formfehlern selbst eine widerspruchslos akzeptierte und inhaltlich zulässige Mietzins- oder Nebenkostenanpassung noch nach Jahren zurückfordern kann. Der überspitzte Formalismus ist umso stossender, als sich das Mietrecht vorwiegend an Private richtet: Über zwei Drittel der Bevölkerung sind Mieter und rund zwei Drittel aller Mietwohnungen gehören Privaten. Die Mietrechtsänderung sieht die dringlich erforderliche Vereinfachung vor: Für die Mietentwicklung soll künftig nicht mehr eine Vielzahl von Faktoren, sondern lediglich noch die Teuerung sowie die Abgeltung von Investitionen des Vermieters zur Schaffung von Mehrwerten massgebend sein. Die Vereinfachung der Begründungspflicht verbessert zudem die Rechtssicherheit.

Beruhigung des Mietmarktes:
Kein ständiges Auf und Ab mehr
Die Mieten müssen heute gemäss fixen Standards an so genannte Referenzzinssätze der Kantonalbanken für Hypotheken angepasst werden. Mit den effektiv bezahlten Finanzierungskosten des Vermieters hat dies nichts zu tun. Zudem lehnen die Banken die Publikation von Referenzzinsen zunehmend ab. Die Zinssätze werden heute individuell festgelegt und Festhypotheken sowie neue Finanzierungsinstrumente haben sich etabliert. Die vom Parlament beschlossene Mietrechtsänderung trägt dieser Entwicklung Rechnung und hebt die standardisierte, veraltete Hypothekarzinskoppelung der Mieten auf. Künftig sollen die Mieten ausschliesslich an die Teuerung angepasst werden und sind damit für beide Parteien einfach nachvollziehbar. Die Teuerung ist ein aus anderen Gebieten bekannter Faktor, die Zahlen sind öffentlich allen zugänglich und damit transparent. Durch die Abkoppelung der Hypothekarzinsen entfällt zudem das fremdbestimmte ewige Auf und Ab der Mieten. Die Mieten bleiben stabiler. Dies führt zu einer Beruhigung des Mietmarktes und ermöglicht beiden Parteien eine bessere Kalkulierbarkeit der Mieten.

Transparente Preisvergleiche
statt undurchsichtige Renditemodelle
Das geltende Mietrecht verbietet missbräuchliche Mietzinse. Die Frage ist, wie die Missbrauchsgrenze bestimmt werden soll. Heute besteht dafür ein kompliziertes Nebeneinander von Renditemodellen und Ortsüblichkeit. Beide Instrumente haben in der Praxis versagt. Die Ertragsberechnung knüpft an historische Anlagewerte an und vermischt die effektiven Kosten der Vermieter mit bürokratischen Modellrechnungen, sodass sie zu völlig unrealistischen Werten führt. Und die Orts- und Quartierüblichkeit wurde von der Rechtsprechung an derart hohe Beweisanforderungen geknüpft, dass sie in der Praxis schlicht nicht anwendbar ist. Bundesrat und Parlament haben diese Probleme erkannt und eine einfache Missbrauchslatte geschaffen. Die so genannte statistische Vergleichsmiete. Die Mietzinse und Mietobjekte werden statistisch erfasst, sodass der Mietzins einer Wohnung mit demjenigen für ähnliche Wohnungen an ähnlichen Standorten verglichen werden kann. Wird die zulässige Bandbreite überschritten, gilt der Mietzins als missbräuchlich. Mit diesem Instrument können die Schlichtungsbehörden die Mieten in Streitfällen auf ihre Missbräuchlichkeit hin überprüfen, ohne komplizierte Renditeberechnungen und lange Beweisverfahren durchzuführen.