Was bringt das Steuerpaket für Hauseigentümer?
* Martin Byland

Der heftig diskutierte Systemwechsel bei der Eigenheimbesteuerung wurde vom Parlament in der Sommersession doch noch beschlossen. Nachdem dagegen das Referendum ergriffen wurde, wird der Souverän das letzte Wort haben. Nachstehend soll das Paket ausgepackt und dessen steuerliche Relevanz dargelegt werden. Zum Vorschein kommen zahlreiche weitere, bisher wenig bekannte Neuerungen.

Die Vorlage, welche für alle Kantonssteuern und die Direkte Bundessteuer Geltung hat, soll am 1. Januar 2008 in Kraft treten, sofern sie am 16. Mai 2004 das Referendum übersteht. Eine Übergangsregelung gibt es nicht. Ausstehend sind noch verschiedene Vollzugsbestimmungen, sodass noch verschiedene Fragen offen sind.

Eigenmietwert
Im Vordergrund steht, dass zukünftig kein Eigenmietwert mehr als Einkommen versteuert werden muss, weder am Wohnort noch bei der Ferienwohnung. Dies gilt für Einfamilien-, Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum. Wer im Kanton der Ferienwohnung keinen Wohnsitz hat, wird in diesem Kanton keine Einkommens- und Vermögenssteuern mehr zu bezahlen haben, sondern eine so genannte Zweitwohnungssteuer. Diese Steuer darf maximal ein Prozent des Wertes des Ferienhauses vor Abzug der Schulden betragen. Die Zweitwohnungssteuer war für viele Bergkantone das Hauptmotiv, sich hinter das Referendum zu stellen. Ein Eigenmietwert ist hingegen weiterhin dort zu versteuern, wo die Liegenschaft als Geschäftsvermögen eingestuft wird. Mit dem Wegfall des Eigenmietwertes entfällt inskünftig die Diskussion um den gerechten Eigenmietwert.

Unterhaltskosten und Dumontpraxis
Sowohl bei selbst bewohnten wie auch bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften können die Liegenschaftskosten weiterhin abgezogen werden. Allerdings muss sich der Eigentümer einer selbst bewohnten Liegenschaft einen «Selbstbehalt» von Fr. 4000 pro Jahr anrechnen lassen. Bei Eigentümern, die in einem Mehrfamilienhaus wohnen, wird der Selbstbehalt auf den Kostenanteil der selbst bewohnten Wohnung angerechnet. Der Pauschalabzug wird abgeschafft.
Neu hat der Gesetzgeber die so genannte Dumontpraxis gesetzlich normiert. Diese legt fest, dass Eigentümer, die eine schlecht unterhaltene Liegenschaft zu einem entsprechend niedrigeren Preis erworben oder geerbt haben, während fünf Jahren nur in einem begrenzten Umfang Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen können, weil angenommen wird, die Liegenschaft sei zu einem entsprechend niedrigeren Preis erworben worden. Indem ausdrücklich festgehalten wird, dass nur Unterhaltskosten von «offensichtlich vernachlässigten» Liegenschaften nicht abgezogen werden dürfen, wird die Praxis vereinheitlicht. Dies wird in den meisten Kantonen eine Lockerung der strengen Praxis zur Folge haben. Im Ergebnis wird die Zürcher Praxis übernommen, gemäss welcher sowohl periodische Unterhalts- wie auch Renovationskosten abgezogen werden dürfen, soweit damit nicht eine (wertvermehrende) Modernisierung erzielt wird.

Schuldzinsen und Ersterwerber
Nicht mehr zum Abzug zugelassen werden diejenigen Schuldzinsen, welche der selbst bewohnten Liegenschaft zuzuordnen sind. Demgegenüber bleiben die übrigen privaten Schuldzinsen wie auch die Schuldzinsen für vermietete Wohnungen und Häuser weiterhin steuerlich absetzbar. Zur Ermittlung des abziehbaren Anteils der Schuldzinsen wird eine der interkantonalen Steuerausscheidung nachempfundene Berechnung erstellt, gemäss welcher zuerst ermittelt wird, wie hoch der Prozentanteil der selbst bewohnten Liegenschaft am Gesamtvermögen ist. In diesem Umfange kann der Abzug der Schuldzinsen nicht beansprucht werden. Es ist davon auszugehen, dass bei einem selbst bewohnten Mehrfamilienhaus die gleiche Regelung zur Anwendung kommt. Die Abzugsmöglichkeit von Schuldzinsen wird jedoch im Vergleich zu heute quantitativ wesentlich eingeschränkt, indem Zinsen nur noch in der Höhe des Bruttoertrages des Privatvermögens geltend gemacht werden dürfen. Der bisherige «Freibetrag» von Fr. 50000 entfällt. Von der Abzugsbeschränkung nicht betroffen sind die Zinszahlungen für Geschäftsschulden, sofern der ortsübliche Zins bezahlt wird.
Im Sinne einer Eigentumsförderung können Ersterwerber Hypothekarzinsen während der ersten fünf Jahre für maximal Fr. 7500 pro Jahr abziehen. Bei Ehepaaren gelten maximal Fr. 15000. In den folgenden fünf Jahren reduziert sich der abziehbare Betrag jährlich linear um 20%. Nach zehn Jahren ist kein Hypothekarabzug mehr möglich.

Bausparabzug
Personen unter 45 Jahren können im Rahmen des sogenannten Bausparmodells jährlich während fünf bis zehn Jahren maximal den zweifachen Betrag der Säule 3a auf ein Bausparkonto einzahlen und vom Einkommen abziehen (zurzeit wären dies etwas mehr als Fr. 12000 pro Jahr, für Ehepaare das Doppelte). Diese Möglichkeit wird zusätzlich zur bestehenden Säule 3a geschaffen. Wird mit dem angesparten Kapital innert zwei Jahren ab Ablauf des Vertrages Wohneigentum erworben, entfällt jegliche Besteuerung. Dies im Unterschied zur Säule 3a, welche zum reduzierten Satz besteuert wird. In Kraft treten soll diese Regelung per 1. Januar 2008, wobei der Bundesrat sie schon früher in Kraft setzen kann.