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Die
paritätische Schlichtungsbehörde in Miet- und
Pachtsachen
* Sonja Huber
Zusammensetzung
Hauptcharakteristikum der Schlichtungsbehörde ist die
Parität. Dementsprechend setzt sie sich zusammen aus einem
unabhängigen Vorsitzenden und je einem Vertreter der beiden
Interessengruppen der Vermieter und der Mieter. Die unabhängigen
Vorsitzenden werden vom Bezirkgericht aus seinen juristischen Kanzleibeamten
gewählt. Das Bezirksgericht ist auch Wahlgremium für die Schlichter.
Diese werden von den entsprechenden Interessenverbände zur Wahl
vorgeschlagen. Die Amtsdauer entspricht derjenigen des
Bezirksgerichts. Aufgaben
Gemäss
Art. 274a Abs. 1 OR und Art. 21 VMWG hat die Schlichtungsbehörde folgende
Aufgaben: |
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die Parteien in sämtlichen Mietfragen
beraten; |
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in Streitfällen eine Einigung
anstreben; |
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die nach dem Gesetz erforderlichen Entscheide
fällen; |
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bei Unzuständigkeit die an sie gerichteten Begehren
weiterleiten; |
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Schiedsgerichtstätigkeit, wenn die Parteien dies
verlangen. |
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Örtliche
und sachliche Zuständigkeit
Bei
Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis unbeweglicher Sachen ist gemäss
Art. 23 Abs. 1 Gerichtsstandsgesetz (GestG) die Schlichtungsbehörde am Ort
der gelegenen Sache zuständig. Die Mieterschaft kann bei Wohn- oder
Geschäftsräumen nicht zum Voraus oder durch Einlassung auf den
Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache verzichten (Art. 21 Abs. 1 GestG). Die
örtliche Zuständigkeit hat die Schlichtungsbehörde von Amtes
wegen zu prüfen.
Gemäss Art.
274a Abs. 1 OR besteht bei einer Streitigkeit aus einem Mietverhältnis
über eine unbewegliche Sache grundsätzlich eine bundesrechtlich
verankerte Zuständigkeit, das Verfahren vorerst vor der
Schlichtungsbehörde durchzuführen. Dies ist eine Prozessvoraussetzung
für ein Verfahren vor Gericht. Wie die örtliche prüft die
Schlichtungsbehörde auch die sachliche Zuständigkeit von Amtes wegen.
Die sachliche Zuständigkeit ist weit auszulegen. |
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Verfahren
Durch das
Einreichen eines schriftlich oder mündlich gestellten Begehrens wird das
Verfahren eingeleitet. An die inhaltlichen Anforderungen dieses Begehrens sind
keine allzu hohen Ansprüche zu stellen. Allerdings sollte die
Schlichtungsbehörde erkennen können, um was es sich
handelt.
Das Verfahren muss gemäss
Art. 274d Abs. 1 OR einfach und rasch sein, das heisst, dass es normalerweise
mündlich ist und sich auf eine Verhandlung beschränkt. In der Regel
haben die Parteien zur Verhandlung persönlich zu erscheinen. Die
Schlichtungsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest; es gilt
demnach der Untersuchungsgrundsatz. Erwähnenswert ist weiter, dass das
Verfahren kostenlos ist und keine Parteientschädigungen zugesprochen
werden, es sei denn, es handle sich um mutwillige Prozessführung. In der
kantonalen Verordnung über die Paritätischen
Schlichtungsbehörden in Miet- und Pachtsachen sind verschiedene Punkte des
Verfahrens konkret für den Kanton Zürich geregelt. So nimmt die
Verordnung in § 12 Stellung zur Frage, was geschieht, wenn eine Person
nicht zur Verhandlung erscheint. Bleibt der Kläger ohne genügende
Entschuldigung fern, so wird auf das Begehren nicht eingetreten. Erscheint
hingegen der Beklagte ungenügend entschuldigt nicht zur Verhandlung, so
kann der Kläger verlangen, dass die Schlichtungsverhandlung als
durchgeführt betrachtet wird. Hat die Schlichtungsbehörde in einem
solchen Fall Entscheidkompetenz, so entscheidet sie aufgrund der
Akten.
Kommt zwischen den Parteien
während der Verhandlung eine Einigung zustande, wird diese in einem
Vergleich festgehalten. Dieser wird der Vermieter- und der Mieterschaft
schriftlich ausgehändigt. Können sich die Parteien nicht einigen,
stellt die Schlichtungsbehörde die Nichteinigung fest, wobei auch dies den
Parteien schriftlich mitgeteilt wird. Die Schlichtungsbehörde hat nur in
zwei Fällen Entscheidkompetenz und zwar bei der Hinterlegung von
Mietzinsen im Sinne von Art. 259g OR sowie bei der Anfechtung einer
Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 273 OR).
Kommt zwischen den Parteien in den genannten Fällen keine Einigung
zustande, muss die Schlichtungsbehörde entscheiden und den Entscheid
summarisch begründen.
Der
Rechtsstreit ist beigelegt, wenn die Parteien einen Vergleich vor der
Schlichtungsbehörde abgeschlossen haben oder durch eine einseitige
Erklärung einer der Parteien das Verfahren gegenstandslos wird (z.B.
verzichtet der Vermieter auf die Mietzinserhöhung oder der Mieter
anerkennt die Kündigung).
Wenn sich
die Parteien während der Verhandlung nicht einigen können, muss
diejenige Partei, «die auf ihrem Begehren beharrt», innert 30 Tagen
das Gericht anrufen (Art. 274f Abs. 1 OR). Das bedeutet, dass meistens die
Partei, welche das Verfahren ausgelöst hat, gegebenenfalls beim
Mietgericht klagen muss. Mit einer Ausnahme: der Anfechtung einer
Mietzinserhöhung oder einer anderen einseitigen Vertragsänderung.
Scheitern in diesen Fällen die Einigungsbemühungen der
Schlichtungsbehörde, so ist es an der Vermieterschaft das Verfahren vor
Gericht einzuleiten. Verzichtet sie darauf, gilt der Mietvertrag
unverändert weiter.
Bei einer
Streitsache, welche die Schlichtungsbehörde durch einen Entscheid
erledigt, muss diejenige Partei innert 30 Tagen ans Gericht gelangen, welche
unterlegen ist und den Entscheid nicht akzeptieren will. Die 30-tägige
Frist beginnt am ersten Tag nach der Eröffnung des
Feststellungsbeschlusses bzw. des Entscheides der Schlichtungsbehörde.
Leitet keine der Parteien innerhalb von 30 Tagen ein Verfahren vor Gericht ein,
wird der Entscheid rechtskräftig und somit vollstreckbar. |
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