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Das
Verhältnis des Vermieters zum Untermieter
* Harald Solenthaler
Der Vermieter hat nur mit
dem Mieter ein Vertragsverhältnis, zum Untermieter steht er eigentlich in
keiner Rechtsbeziehung. Deshalb stellt sich die Frage, inwieweit der Vermieter
Rechte direkt beim Untermieter geltend machen kann.
Grundsätzlich ändert sich mit der
Untervermietung durch den Mieter am Mietvertrag nichts. Unabhängig vom
Inhalt des Untermietvertrages bleiben die Rechte und Pflichten aus dem
Mietvertrag bestehen. Demnach haftet der Mieter weiterhin dem Vermieter
dafür, dass der Untermieter die Mietsache nicht anders gebraucht, als es
ihm selber gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Ebenso
haftet der Mieter nach den Bestimmungen über die Haftung für
Hilfspersonen von Art. 101 OR für das Verhalten des
Untermieters. Der Mieter kann sich der der Haftung nur entziehen, wenn ihm in
der gleichen Situation wie der Untermieter kein Verschulden vorzuwerfen
wäre.
In Ermangelung eines direkten
Vertrags besteht zwischen Vermieter und Untermieter keine Rechtsbeziehung. Der
Vermieter ist daher nicht befugt, den Untermietvertrag zu kündigen.
Verlässt der Untermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das
Mietobjekt nicht, kann sich der Vermieter nicht auf die mietrechtlichen
Bestimmungen von Art. 253 ff. stützen. Er kann dagegen
aufgrund seines Eigentumsrechts nach Art. 641 Abs. 2
ZGB vorgehen, und daraus einen direkten Ausweisungsanspruch gegen den
Untermieter ableiten. Will der Vermieter einen allfälligen Schadenersatz
vom Untermieter verlangen, so muss er diesen als ausservertragliche
Ansprüche gemäss Art. 41 OR geltend
machen.
Dennoch besteht in drei
Fällen von Gesetzes wegen eine unmittelbare Rechtsbeziehung zwischen
Vermieter und Untermieter:
Nach
Art. 262 Abs. 3 OR kann der Vermieter den Untermieter
anhalten, die Mietsache entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Demzufolge
hat z.B. der Vermieter das Recht, den Einzug in das Mietobjekt zu untersagen,
wenn der Untermieter voraussichtlich die Mietsache zweckwidrig gebrauchen will.
Obwohl diese direkte Klagemöglichkeit des Vermieters gegenüber dem
Untermieter besteht, ist in der Regel der Einfachheit halber zu empfehlen, dem
Mieter den Mietvertrag gemäss Art. 257f OR zu
kündigen.
Bei
Geschäftsräumlichkeiten besitzt der Vermieter sodann nach Art. 268
Abs. 2 OR ein Retentionsrecht auch an den beweglichen Sachen des Untermieters,
sofern dieser den Mietzins nicht bezahlt hat. Um die Geltendmachung des
Retentionsrechts zu verhindern, muss der Untermieter den geschuldeten Mietzins
dem Mieter leisten.
Der dritte Fall
einer direkten Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Untermieter ist in
Art. 273b Abs. 2 OR geregelt. Das
Untermietverhältnis kann grundsätzlich nicht länger bestehen als
das Hauptmietverhältnis, an welches es anknüpft. So kann
beispielsweise eine Erstreckung des Untermietverhältnisses nicht über
den Zeitpunkt hinaus gewährt werden, an welchem das
Hauptmietverhältnis endigt. Bezweckt die Untermiete aber
hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den
Kündigungsschutz, so wird dem Untermieter ohne Rücksicht auf das
Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. |
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