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Indexmiete
* Cornel
Tanno Von Gesetzes wegen ist nur dann
eine Indexierung (Anpassung des Mietzinses nach dem Landesindex der
Konsumentenpreise) zulässig, wenn der Mietvertrag auf eine Mindestdauer
von fünf Jahren eingegangen wird. Es genügt allerdings, dass der
Vertrag einseitig vom Vermieter erstmals auf das Ende einer fünf Jahre
dauernden Periode gekündigt werden kann, währenddem der Mieter das
Vertragsverhältnis schon auf einen früheren Zeitpunkt kündigen
kann.
Wird unter den Parteien eine
kürzere Vertragsdauer vereinbart, so beruht die Indexierung des Mietzinses
auf einer nichtigen Vertragsklausel. Gleichwohl muss eine formgerecht
angezeigte Mietzinserhöhung vom Mieter angefochten werden, da sie
andernfalls ungeachtet gegen zwingendes Recht verstossende Vertragsklauseln
Rechtswirkungen entfaltet.
Wird in einem
unbefristeten Mietverhältnis, das erstmals auf den Ablauf einer
fünfjährigen Vertragsdauer kündbar ist, eine Indexklausel
vereinbart, und setzen die Parteien das Mietverhältnis über den
erstmöglichen Auflösungspunkt hinaus fort, ohne eine neue
Mindestfrist festzulegen, so gilt das Mietverhältnis fortan als
unbefristet. Da es nun an der Voraussetzung einer mindestens
fünfjährigen Vertragsdauer fehlt, gilt die Indexklausel für die
Zeit nach Ablauf der festen Vertragsdauer selbst dann nicht mehr, wenn dies die
Parteien im Vertrag vereinbart haben.
Zweite Voraussetzung für die Zulässigkeit der Indexierung
der Mietzinse ist die Verabredung des Landesindexes der Konsumentenpreise des
Bundesamtes für Statistik (BfS) als Index. Die Vereinbarung anderer
Indexklauseln, so z.B. das Abstellen auf die Entwicklung des Baukostenindexes
oder des so genannten Mietpreisindexes ist damit gesetzlich ausgeschlossen.
Ebenfalls unzulässig ist es, so genannte Mischklauseln zu vereinbaren,
gemäss welchen die Mietzinsgestaltung zum Teil der Entwicklung des
Zinssatzes für erste Hypotheken und zum Teil der Entwicklung des
Landesindexes der Konsumentenpreise folgt.
Für die Anzeige einer Mietzinsanpassung, gestützt auf eine
Veränderung des massgebenden Indexes, ist das vom Kanton genehmigte
amtliche Formular zu verwenden. Die Mietzinserhöhung ist zu
begründen, indem auf dem Formular angegeben wird: |
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die Umschreibung der Forderung mit Angabe der der
Berechnung zu Grunde liegenden Indexstände, |
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der Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung wirksam
ist, |
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die Begründung dieser Forderung, wobei der Hinweis
auf die vertraglich vereinbarte Indexklausel genügt. |
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Nachdem indexierte
Verträge auf eine Mindestdauer von fünf Jahren abgeschlossen werden
müssen, kann die Fristbestimmung gemäss Gesetz –
Mietzinsanpassung auf den nächsten Kündigungstermin – nicht
gelten. Die Vertragspartei, welche die Zinsänderung aufgrund des
veränderten Indexes verlangt, kann folglich – soweit nicht andere
vertragliche Vereinbarungen dem entgegenstehen – jederzeit die Anpassung
an den Index verlangen. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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