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Vermieterwechsel bei Handänderung
tritt nicht in jedem Fall
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Albert Romero
Veräussert der Vermieter die Mietsache nach
Abschluss eines Mietvertrages, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum
an der Sache auf den Erwerber über und somit sämtliche Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Käufer tritt anstelle des
Verkäufers als Vermieter ein. Er hat Anspruch auf den Mietzins, sowie auf
Erfüllung sämtlicher übrigen vertraglichen und gesetzlichen
Pflichten durch den Mieter. Diese Folgen treten von Gesetzes wegen ein. Der
Mieter kann sich gegen den Eigentümerwechsel nicht wehren. Unter
Umständen steht ihm, für den Fall, dass er das Mietverhältnis
mit Rücksicht auf die Person des Vermieters abgeschlossen hat, ein
ausserordentliches Kündigungsrecht zu.
Der von Gesetzes wegen vorgesehene Vermieterwechsel bei
Handänderung, tritt jedoch nicht in jedem Fall ein. Voraussetzung ist,
dass der Vermieter auch zugleich Eigentümer der Liegenschaft ist. Dies
trifft aber nicht immer zu, so kommt es namentlich immer wieder vor, dass
Liegenschaftsverwaltungen anstelle des Eigentümers Mietverträge
abschliessen. Hierfür können durchaus ernst zu nehmende Gründe
vorliegen. So können damit – beispielsweise aus
Diskretionsgründen – die Identität des Eigentümers
verschwiegen oder prozessuale Vorteile geschaffen werden, da die Verwaltung im
eigenen Namen auftreten und Prozesse führen kann.
Anderseits wirkt sich das Auftreten der Verwaltung als
Vermieterin bei der Mietzinsgestaltung negativ aus. Gemäss gefestigter
Lehre berechtigt nämlich die Handänderung den Erwerber, den Mietzins
aufgrund der absoluten Methode anzupassen. Er ist berechtigt, den Mietzins neu
festzulegen, um einen angemessenen Ertrag seines investierten Kapitals zu
erzielen. Wird die Liegenschaft veräussert, so geht zwar das Eigentum auf
den Erwerber über, nicht aber das von der Verwaltung eingegangene
Mietverhältnis. Dieses bleibt unverändert bei der Verwaltung. Der
Mietzins kann daher nicht nach der absoluten Methode angepasst
werden.
Offen ist in diesem Zusammenhang
die Frage, ob der neue Eigentümer nachträglich die Möglichkeit
hätte, in das Mietverhältnis einzutreten. Das Mietgericht Zürich
hat diese Frage verneint. Es schloss insbesondere die Möglichkeit aus, den
Vermieterwechsel durch Zustellung eines amtlichen Formulars, in welchem die
Verwaltung dem neuen Eigentümer die Vermieterposition überträgt,
durchzusetzen. Ein solches Vorgehen sei nichtig und habe keine Auswirkungen.
Gemäss Auffassung des Mietgerichts Zürich kann ein Vertragseintritt
nur mit Zustimmung aller Parteien erfolgen. Kann die Zustimmung des Mieters
nicht beigebracht werden, so steht nur noch die Kündigung zu Gebote. Will
der neue Eigentümer diese Vertragsform nicht länger aufrecht
erhalten, so hätte die Verwaltung das von ihr eingegangene
Mietverhältnis einseitig aufzulösen. Eine solche Kündigung ist
gemäss Auffassung des Mietgerichtes Zürich nicht missbräuchlich
und daher nicht anfechtbar. Sollte der Mieter nach wie vor Interesse am
Verbleiben im Mietobjekt haben, so stünde dem neuen Eigentümer die
Möglichkeit offen, mit diesem direkt einen neuen Vertrag
abzuschliessen. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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