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Der
befristete Mietvertrag
Georg
Bak Der Mietvertrag kann gemäss
Art. 255 OR befristet oder unbefristet sein. Der befristete Vertrag endigt ohne
Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Falls es sich um einen
unbefristeten Vertrag handelt, bedarf es zur Beendigung des Vertrages entweder
einer zweiseitigen Auflösungsvereinbarung oder einer rechtsgültigen
Kündigung.
Vom befristeten Vertrag
zu unterscheiden ist der Mietvertrag mit einer Mindestdauer, der
frühestens auf einen vereinbarten Termin gekündigt werden kann. Wird
ein befristeter Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer
stillschweigend weitergeführt, liegt kein befristeter Vertrag mehr vor,
sondern es wurde zwischen den Vertragsparteien konkludent ein unbefristeter
Vertrag abgeschlossen. Folglich gelten fortan die Bestimmungen über den
unbefristeten Mietvertrag.
Die
Befristung des Vertrages kann entweder bereits bei Vertragsabschluss vereinbart
werden oder im gegenseitigen Einvernehmen im Verlaufe des
Mietverhältnisses. Es steht im Belieben der Parteien, wie sie die
Befristung ausgestalten. Es muss aber aus dem Vertrag oder aus den
Umständen klar hervorgehen, wann der Vertrag endigt. Es kann ein
bestimmter Zeitpunkt für die Vertragsbeendigung festgelegt werden,
möglich ist aber auch die Vereinbarung der Vertragsdauer. Die Befristung
kann auch über den Eintritt eines Ereignisses definiert werden. Ein
klassisches Beispiel wäre etwa die Vereinbarung eines Mietvertrages bis
zum Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft oder bis zum Vorliegen einer
rechtskräftigen Baubewilligung.
Befristete Mietverträge können mit einer Option auf
Verlängerung ergänzt werden. Solche Verträge können durch
die einseitige Willenserklärung der berechtigten Partei – in der
Regel durch den Mieter – um eine weitere Vertragsdauer verlängert
werden.
Befristete Mietverträge
können wie die unbefristeten erstreckt werden. Der Mieter muss das
Begehren um Erstreckung spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer
bei der Schlichtungsbehörde einreichen. Die Erstreckung ist gemäss
Art. 272a Abs. 1 lit. d lediglich dann
ausgeschlossen, wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau-
oder Abbruchvorhaben bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen
Bewilligung befristetet worden ist.
Beim
Abschluss eines befristeten Mietvertrages muss man sich stets bewusst sein,
dass der Mietzins während der Mietdauer grundsätzlich nicht
erhöht werden kann, allerdings auch nicht reduziert werden muss. In zwei
Ausnahmefällen sind Mietzinsanpassungen während der Mietdauer
möglich und zwar bei Staffelmieten und indexierten Mietverträgen.
Staffelmieten sind jedoch nur bei Mietverträgen mit einer Mindestdauer von
drei Jahren möglich. Für indexierte Verträge gilt eine
Mindestdauer von fünf Jahren. Die Zürcher Mietverträge
(gemeinsam herausgegeben von HEV, SVIT und VZI) enthalten eine Klausel, wonach
bei den indexierten Mietverträgen Mietzinserhöhungen auch wegen
wertvermehrenden Investitionen möglich sind. |
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