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Laute Partys
in der Nachbarwohnung
* Georg
Bak
Der Mieter X beklagt sich
seit längerem über den störenden Lärm aus der
Nachbarwohnung. Einerseits werden laute Partys gefeiert, die bis in die
Morgenstunden dauern. Andererseits fallen weitere Lärmimmissionen durch
die Benutzung der Dusche zu später Zeit sowie durch nächtliches
Abwaschen an. X möchte diese Umstände nicht länger dulden und
wendet sich an die Vermieterschaft. Gemäss Art. 256 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung
in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und
in demselben zu erhalten. Daraus ergeben sich für den Vermieter gewisse
Nebenpflichten. Mitunter hat er dafür zu sorgen, dass Immissionen im oben
genannten Sinne unterlassen werden. Gegebenenfalls hat er die zumutbaren
Massnahmen zu treffen.
Zunächst
sollte er den Störenfried auf die Hausordnung aufmerksam machen und ihm
die einzelnen Punkte erläutern. Hausordnungen enthalten in der Regel
Bestimmungen über die Hausruhe sowie die Benutzung von Waschmaschinen. Die
Hausordnung des Hauseigentümerverbandes legt die Nachtruhe zwischen 22.00
Uhr bis morgens 7.00 Uhr fest. Während dieser Zeit sollten
lärmverursachende Tätigkeiten unterlassen werden. Überdies sind
auch Regelungen über die Verwendung von Musik- und Fernsehapparaten, das
Musizieren sowie die Benutzung der Waschküche enthalten.
Zu beachten ist jedoch, dass die Hausordnung nur dann
verbindlich wird, wenn die Vertragsparteien diese im Mietvertrag als
integrierenden Vertragsbestandteil aufgeführt haben.
Weigert sich der Mieter, die Hausordnung einzuhalten,
stellt dies eine Vertragsverletzung dar und kann zu einer ordentlichen
Kündigung führen. Bei krassen Lärmimmissionen, die trotz
schriftlicher Mahnung des Vermieters fortdauern, kann der Vermieter in gewissen
Fällen sogar vom ausserordentlichen Kündigungsrecht nach Art.
257 f OR (Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines
Monats) Gebrauch machen. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die
Fortsetzung des Mietverhältnisses für die anderen Hausbewohner
unzumutbar wird. Im Zweifelsfalle wird dem Vermieter geraten, ordentlich zu
kündigen, denn eine als ungültig befundene Kündigung nach Art.
257 f OR kann die dreijährige Kündigungssperrfrist auslösen. Es
ist auch bei der ordentlichen Kündigung zu empfehlen, dass man den Mieter
vorgängig schriftlich zur Unterlassung der Immissionen
auffordert.
Unterlässt der
Vermieter die gebotenen Massnahmen zur Beseitigung der störenden
Immissionen, hat der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsherabsetzung (vgl.
Art. 259 d OR). Er kann überdies den Mietzins gemäss
Art. 259 g – i OR hinterlegen, wenn der
Vermieter auf sein schriftliches Begehren auf Beseitigung der
Lärmimmissionen innert einer angemessenen Frist nicht tätig
wird. |
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