| |
Der
Mieterwechsel
Teil 2: Die Rückgabe
des Mietobjektes – Prüfungs- und Meldepflicht des
Vermieters
* Tiziano Winiger
Laut Art. 267a OR muss
der Vermieter bei der Rückgabe den Zustand der Sache prüfen und
Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit
es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer
Untersuchung nicht erkennbar waren (Abs. 2). Entdeckt der Vermieter solche
Mängel später, so muss er diese dem Mieter sofort melden (Abs. 3).
Wie ist das zu verstehen? In
Ausübung des vertraglichen Besichtigungsrechtes und um einen ersten
Eindruck über den Zustand des Mietobjektes zu gewinnen, ist dem Vermieter
zu empfehlen, eine Vorabnahme einige Wochen vor der Abgabe durchzuführen.
So können allfällige Instandstellungsarbeiten rechtzeitig geplant und
koordiniert werden.
Steht der
Rückgabetermin fest, so sollte der Vermieter bei der Rückgabe der
Mietsache das Mietobjekt umfassend prüfen und allfällige Mängel
sofort, spätestens in den der Rückgabe folgenden Werktagen dem Mieter
melden. Dabei handelt es sich nicht um eine Prüfungspflicht, sondern um
eine Prüfungsobliegenheit, welche mit Ausnahme der zeitlichen
Dringlichkeit keinem Formerfordernis unterstellt ist. Sinnvollerweise erfolgt
die Rückgabe des Mietobjektes in Anwesenheit der Vertragsparteien. Auch
die Anwesenheit des neuen Mieters ist zu begrüssen.
Bei der Rückgabe empfiehlt es sich, ein
Mängelprotokoll auszufüllen, obwohl eine gesetzliche Pflicht hierzu
nicht besteht. Aufgepasst: Ein solches Protokoll stellt nicht automatisch eine
Mängelrüge im Sinne von Art. 267a Abs. 1 OR dar. Diese Norm verlangt,
dass der Vermieter dem Mieter all jene Mängel meldet, welche zu dessen
Lasten behoben werden. Um spätere Auseinandersetzungen über Bestand
und Umfang der Schadenersatzpflicht zu vermeiden, empfiehlt es sich deshalb,
die Mängel und darüber hinaus auch die Instandstellungspflicht des
ausziehenden Mieters im Protokoll möglichst klar zu umschreiben. Wird
dieses von den Parteien unterzeichnet und ergibt sich daraus eindeutig,
für welche Mängel der Mieter einzustehen hat, so entspricht das
Protokoll einer Mängelrüge nach Art. 267a OR.
Verpflichtet sich der Mieter schriftlich, für
bestimmte Mängel einzustehen, so gilt das als Anerkennung der
Schadenersatzpflicht. Vereinbaren die Parteien einen bestimmten
Entschädigungsbetrag für den Mangel (Saldoklausel), dann haftet der
Mieter für diesen und nur diesen Betrag, unabhängig davon, ob der
Schaden in Wirklichkeit grösser oder kleiner ist.
Weigert sich der Mieter, das Rückgabeoder
Übergabeprotokoll zu unterzeichnen, so sollte der Vermieter den Beweis
durch einen amtlichen Befund sicherstellen lassen. In der Stadt Zürich ist
das Stadtammannamt hiefür zuständig. Nach Art. 9 ZGB gilt die
gesetzliche Vermutung, dass der Inhalt des Befundes richtig ist. Das amtliche
Protokoll erfüllt die Voraussetzungen der Mängelrüge jedoch erst
dann, wenn es – wie oben erwähnt – genau auflistet, für
welche Mängel der Mieter einzustehen hat, und dem abwesenden Mieter
zugestellt wird.
Wer soll für den
amtlichen Befund bezahlen? Nach Ziff. 18 der Allgemeinen Bedingungen zum
Mietvertrag für Wohnräume (gemeinsam herausgegeben vom
Hauseigentümerverband Zürich [HEV], vom Schweizerischen Verband der
Immobilien- Treuhänder [SVIT], Sektion Zürich, und von der
Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen [VZI] in der Ausgabe 1996) ist der
Vermieter berechtigt, bei der Übergabe der Mietsache vom Mieter die
Mitwirkung an der Erstellung des gemeinsamen Protokolles zu verlangen. Wenn der
Mieter seine Mitwirkung verweigert, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters
den amtlichen Befund aufnehmen lassen.
Rügt der Vermieter erkennbare Mängel trotz Prüfung
nicht sofort, dann verwirkt er seinen Schadenersatzanspruch. Konnten die
Mängel trotz sorgfältiger Prüfung nicht erkannt werden, so muss
der Vermieter diese Mängel umgehend nach der Entdeckung schriftlich
rügen. |
|
