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Bauhandwerkerpfandrecht zulasten
des
Vermieters
* Harald
Solenthaler
Lässt der Mieter
bauliche Änderungen der Mietsache (Mieterbau) durch einen Unternehmer
ausführen, hat dieser grundsätzlich Anspruch auf ein
Bauhandwerkerpfandrecht. Dabei wird vorausgesetzt, dass der Vermieter und
Grundeigentümer seine Zustimmung zu den Bauarbeiten erteilt
hat. Will der Mieter Bauarbeiten an
der Mietsache ausführen lassen, muss er nach der zwingenden Bestimmung von
Art. 260a Abs. 1 OR das Einverständnis des Grundeigentümers und
Vermieters schriftlich einholen. Demnach muss bei fehlender Schriftform davon
ausgegangen werden, es liege grundsätzlich keine Zustimmung vor. Doch wird
dieser Grundsatz aus dem Mietrecht nicht ohne weiteres auf die Bestimmungen des
Bauhandwerkerpfandrechts übertragen.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besitzt der
Unternehmer, welcher Bauarbeiten aufgrund eines mit dem Mieter abgeschlossenen
Werkvertrages erbringt, unter bestimmten Voraussetzungen den
grundsätzlichen Anspruch zur Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts
nach Art. 837 Ziff. 3 ZGB. Eine der wichtigsten und zentralen Voraussetzungen
für die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist die kumulative
Zustimmung des Vermieters und des Grundeigentümers für den Mieterbau.
Da nach einem aktuellen Entscheid des Bundesgerichtes die Koordination zwischen
dem Bauhandwerkerpfandrecht und dem Mietrecht verneint wurde, ist entgegen der
mietrechtlichen Bestimmung eine schriftliche Einwilligung nicht unbedingt
notwendig. Demzufolge kann sich der Grundeigentümer nicht generell darauf
berufen, er habe die Zustimmung nicht schriftlich erteilt.
Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der gute Glaube
des Unternehmers zu schützen und das Bauhandwerkerpfandrecht trotz
fehlender Zustimmung des Vermieters einzutragen sei, wenn das Verhalten des
Mieters den Eindruck beim Unternehmer erweckt, dass der Besteller bzw. der
Mieter Grundeigentümer sei.
Der
gute Glaube ist nicht nur beim Kennen eines Rechtsmangels ausgeschlossen,
sondern bereits beim blossen Kennensollen. Dabei gilt als Referenzmassstab die
Aufmerksamkeit, die von einer vernünftigen Person in der gleichen
Situation verlangt werden darf. Bei der Beurteilung des guten Glaubens sind die
konkreten Umstände des jeweiligen Falles zu berücksichtigen, wie
unter anderem das Verhalten des Grundeigentümers. Denn gewisse
Verhaltensweisen eines Vermieters können es dem Mieter erleichtern, sich
unwahrerweise als Grundeigentümer auszugeben oder die Behauptung
aufzustellen, der Grundeigentümer sei mit dem Mieterbau einverstanden.
Doch die stete praktische Auffassung, die in der Schweiz herrschend ist, lehnt
es ab, dass ein Unternehmer in jedem Fall Einsicht in das Grundbuch nehmen
soll, um sich über die Eigentumsverhältnisse im Klaren zu
sein.
Zusammenfassend muss festgehalten
werden, dass der Gutglaubensschutz weit gehend vom Ermessen des Richters
abhängt. Deshalb ist jeder Unternehmer gut beraten, beim leisesten Zweifel
sich vor Vertragsabschluss über die genauen Verhältnisse zwischen
Mieter und Grundeigentümer zu informieren. |
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