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Die Form des
Mietvertrages
* Sonja Huber
Im Gesetz findet sich
für den Mietvertrag keine besondere Form. Dieser kann somit schriftlich,
mündlich oder durch konkludentes Verhalten abgeschlossen
werden. Schriftlicher
Vertrag
In der Schweiz ist der
schriftliche Mietvertrag die Regel. Meistens handelt es sich um vorgedruckte
allgemeine Bestimmungen, ergänzt durch spezielle Bestimmungen oder
Zusatzvereinbarungen, welche für das konkrete Mietverhältnis Geltung
haben, also z.B. Bezeichnung der Parteien und der Mietsache, Höhe des
Mietzinses, Kündigungstermine etc. Sobald alle Parteien den Mietvertrag
eigenhändig unterzeichnet haben, ist der Mietvertrag zustande gekommen. Es
genügt jedoch, dass das bei der Vermieterschaft befindliche Exemplar vom
Mieter unterzeichnet ist und umgekehrt.
Obwohl das Gesetz keine besondere Form für den Mietvertrag
vorschreibt, sind gewisse Vorgänge im Rahmen eines Mietverhältnisses
schriftlich oder sogar in besonderer Schriftform (Formular) vorzunehmen.
Schriftlichkeit wird u.a. in folgenden Fällen vorausgesetzt: |
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Fristansetzung mit Kündigungsandrohung bei
Zahlungsverzug, Art. 257d OR; |
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Mahnung für vertragswidriges Verhalten im Hinblick
auf eine ausserordentliche Kündigung, Art. 257f OR; |
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Zustimmung des Vermieters an Erneuerungen und
Änderungen, die der Mieter am Mietobjekt vornimmt, Art. 260a Abs. 1
OR; |
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Kündigung des Mieters, Art. 266l Abs. 1
OR. |
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Das amtlich
genehmigte Formular muss der Vermieter |
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bei der Kündigung des Mietverhältnisses (Art.
266l Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 9 VMWG) sowie |
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bei Mietzinsanpassungen und anderen einseitigen
Vertragsänderungen (Art. 269d OR in Verbindung mit Art. 19
VMWG) |
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verwenden. |
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Mündlicher
Vertrag
Ein mündlicher
Mietvertrag wird unter gegenseitig anwesenden oder telefonisch verbundenen
Personen abgeschlossen. Solche Verträge sind schwierig zu beweisen,
weshalb dringend zu empfehlen ist, Beweise über den Vertragsabschluss
aufzubewahren. Ein mündlich abgeschlossener Vertrag kann mittels eines
Schreibens bestätigt werden. Falls ein derartiges Schreiben nicht dem
mündlich vereinbarten Vertrag entspricht, sollte eine Berichtigung
erfolgen, da Stillschweigen als Einverständnis mit dem Inhalt des
Bestätigungsschreibens interpretiert werden kann. |
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Stillschweigender Vertragsabschluss
Ausnahmsweise gilt ein Mietvertrag stillschweigend bzw.
durch konkludentes Verhalten als abgeschlossen. Davon kann zum Beispiel
ausgegangen werden, wenn die Vermieterschaft der Mieterschaft die
Schlüssel zur Verfügung stellt, der Mieter einzieht und den Mietzins
bezahlt, ohne dass der Vermieter etwas gegen die Situation
unternimmt. |
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lic. iur., Rechtsanwältin, HEV Zürich |
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