HEV 04/2004 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Erstreckung des Mietvertrages * Romina Wilke           Damit ein Mietverhältnis erstreckt wird, muss der Mieter dartun, dass ihn eine Härte im Sinne des Gesetzes trifft. Der Vermieter kann seine Interessen an einem baldmöglichsten Auszug der Mieterschaft aus dem Mietobjekt anbringen.           Endet ein befristetes Mietverhältnis oder hat die Vermieterschaft eine Kündigung ausgesprochen, so kann die Mieterschaft eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen (Art. 272 OR). Der Mieter kann die vom Gesetz vorgesehene Vertragsverlängerung sowohl bei Mietverträgen über Wohnräume, als auch bei Mietverträgen über Geschäftsräume verlangen. Die Erstreckung des Mietverhältnisses kann verlangt werden, wenn die Kündigung für die Mieterschaft oder deren Familie eine Härte darstellt und andererseits kein überwiegendes Interesse der Vermieterschaft einer Erstreckung entgegensteht (Art. 272 OR). Eine Erstreckung ist von Gesetzes wegen nur in vier Fällen ausgeschlossen (Art. 272a OR): bei Zahlungsverzug des Mieters, bei gravierender Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalts- und Rücksichtnahme, bei Konkurs des Mieters oder bei einem Vertrag, der nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt einer Baubewilligung geschlossen wurde. Entgegen dem, was man oft hört, ist demnach der Eigenbedarf des Vermieters kein Grund, um eine Erstreckung zu verweigern. Voraussetzung für eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist also, dass der Mieter hart getroffen wird, und die Härte durch ein Hinausschieben des Auszugstermins gemildert werden kann (BGE 116 II 448 f.). Es geht also nicht um, die Sicherung wirtschaftlicher Interessen, sondern darum mehr Zeit für die Suche neuer Räumlichkeiten zu haben. Folgen oder Begleiterscheinungen eines Umzuges, die durch die Verlängerung nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben werden, stellen keine Härte im Sinne des Gesetzes dar. Für die Festlegung der Erstreckungsdauer hat im konkreten Fall unter Abwägung der Interessen des Mieters einerseits und des Vermieters andererseits zu erfolgen. In einem neueren Entscheid des Obergerichtes Zürich (vom 22.2.02) wurden die Kriterien für die Gewährung einer Erstreckung näher umschrieben und Massstäbe festgelegt. Der Mieter muss konkrete Härtegründe vorbringen, wogegen der Vermieter seine Interessen anbringen kann. Am Beispiel des oben genannten Entscheids kann die Tragweite dieser Interessensabwägung erläutert werden: Dauer des Mietverhältnisses. Von der Dauer eines Mietverhältnisses kann die Mieterschaft eine gewisse Ortsgebundenheit ableiten, die als Härtegrund qualifiziert werden könnte. Eine lange Mietdauer begründet jedoch nicht unbedingt eine Verwurzelung in einem Quartier. Die Nähe der Wohnung zum Arbeitsort ist zwar praktisch, bildet aber nicht einen Härtegrund, wenn es zumutbar ist, Letzteren auch von einem anderen Teil der Stadt mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Die Beziehung zum Mietobjekt und die Gestaltung desselben sind keine Härtegründe, denn die besondere Verbundenheit des Mieters kann sich nur auf die Umgebung beziehen. Umstände des Vertragsabschlusses und wirtschaftliche Interessen des Mieters. Bei Investitionen des Mieters in das Mietobjekt kann die durch die Kündigung entstehende wirtschaftliche Einbusse nur dann als Härtegrund betrachtet werden, wenn die Mieterschaft im berechtigten Vertrauen auf eine gewisse Dauer des Mietverhältnisses die Umbauten getätigt hat. Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume. Vom Mieter wird verlangt, dass er unmittelbar nach Erhalt der Kündigung tätig wird, um ein Ersatzobjekt zu finden. Dabei kann sich der Mieter nicht darauf beschränken, nach Traumobjekten zu suchen, sondern er muss sich nach einem objektiv gleichwertigen Mietobjekt umsehen. In der Stadt Zürich kann man sich bei der Suche auch nicht auf bestimmte Stadtkreise fixieren, wenn keine triftigen Gründe dafür vorliegen. Unzumutbarkeit innert kurzer Zeit mehrmals umziehen zu müssen. Als Härtegrund gilt die Tatsachen, dass man binnen eines Jahres mehrmals umziehen muss. Die Tatsache, dass man mehrmals umziehen muss, bildet alleine jedoch noch keinen Härtegrund, denn es liegt im Wesen des Mietverhältnisses, dass dieses aufgelöst werden kann.           * lic. iur., Rechtsanwältin, HEV Zürich

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