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Die Mietkaution
* Daniel
Petazzi |
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Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen regelt das Gesetz unter den Pflichten des
Mieters die Modalitäten betreffend Sicherheitsleistung. Eine solche ist
durch den Mieter nicht von Gesetzes wegen geschuldet, sondern muss von den
Parteien vereinbart werden. Wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbaren,
ist in der Regel davon auszugehen, dass die Sicherheitsleistung als Sicherung
für sämtliche Vermieterforderungen aus dem Mietverhältnis dienen
solle. Bei der Miete von Wohnräumen ist speziell zu beachten, dass maximal
drei Monatszinse verlangt werden dürfen. Als Monatsmietzins gilt der
geschuldete Bruttomietzins, d. h. inkl. allfälliger Nebenkostenpauschalen
und Akontozahlungen. Die Einschränkung von drei Monatsmietzinsen gilt
jedoch nur im Hinblick auf Sicherheitsleistungen, die in Geld oder Wertpapieren
geleistet werden. Erfolgt die Sicherung hingegen z.B. durch eine
Bürgschaft oder Bankgarantie, sind die Parteien in der Bestimmung der
Höhe dieser Sicherheit frei. Vorbehalten bleiben allfällige kantonale
Bestimmungen sowie das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot. Im Kanton
Zürich bestehen diesbezüglich jedoch keine speziellen
Regelungen.
Wird durch den Mieter eine
Mietkaution durch Geld oder Wertpapiere geleistet, so ist der Vermieter
verpflichtet, dieses oder diese auf einem Sperrkonto einer Bank zu hinterlegen.
Dieses Konto hat auf den Namen des Mieters zu lauten, was zur Folge hat, dass
der Mieter Eigentümer dieser Vermögenswerte bleibt. Falls sich der
Vermieter nach Erhalt der Kaution weigert, diese auf ein Sperrkonto zu
überweisen, kann er klageweise dazu verpflichtet werden. Zudem besteht die
Gefahr, dass der Mieter seine Mietzinsschuld mit der geleisteten Kaution
verrechnen kann, was nach Eröffnung des Mieterkautionskontos nicht mehr
möglich ist.
Wird die vereinbarte
Sicherheitsleistung durch den Mieter nicht erbracht, so kann der Vermieter
diese auf dem Wege der Schuldbetreibung durchsetzen. Aufgrund der unterlassenen
Sicherheitsleistung kann das Mietverhältnis jedoch nicht wegen
Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR gekündigt werden.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist das
Sperrkonto wieder aufzulösen. Hierfür bestehen grundsätzlich
drei Möglichkeiten. Entweder sind sich die Parteien einig und weisen die
Bank gemeinsam an, den Betrag vollständig oder teilweise an eine Partei
auszubezahlen, oder der Vermieter erwirkt einen rechtskräftigen
Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Bleibt der
Vermieter jedoch untätig, so muss die Bank nach Ablauf von einem Jahr nach
Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen des Mieters die Kaution an
diesen herausgeben. Um dies zu verhindern, muss der Vermieter somit vor Ablauf
dieser einjährigen Frist entweder die Betreibung oder eine Forderungsklage
einreichen. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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