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Die Schadenminderungspflicht des Vermieters bei der vorzeitigen
Rückgabe durch den Mieter
* Georg
Bak |
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Dem Mieter steht
gemäss Art. 264 Abs. 1 OR das Recht zu, das Mietobjekt ohne Einhaltung von
Kündigungsfrist oder - termin zurückzugeben. Er kann sich von seinen
Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreien, wenn er diesem einen
zahlungsfähigen und zumutbaren Mieter vorschlägt, der bereit ist, den
Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Den Vermieter
trifft im Gegenzug eine Schadenminderungsobliegenheit, die aus Art. 264 Abs. 2
lit. b OR hervorgeht. Es handelt sich hierbei zwar nicht um eine
Vertragspflicht, die von der Gegenpartei erzwungen werden kann. Dem Vermieter
können nichtsdestotrotz aus der Unterlassung seiner Obliegenheit Nachteile
entstehen.
Was beinhaltet die
Obliegenheit?
Eine Obliegenheit kann
nur auf Handlungen beschränkt sein, die für den Vermieter auch als
zumutbar erachtet werden können. Darunter fallen Handlungen, die von jedem
vernünftigen Vermieter in der gleichen Situation erwartet werden
dürfen. Massnahmen, die in der konkreten Situation von vornherein nicht
als Erfolg versprechend einzustufen sind, können auch nicht als zumutbar
gelten. Auch darf man nicht erwarten, dass der Vermieter ein
unverhältnismässiges Risiko eingeht, beispielsweise einen Kredit in
Anspruch nimmt. Es muss sich um Massnahmen handeln, die geeignet und notwendig
sind, um die Entstehung oder Verschlimmerung eines Schadens abzuwenden und
darüber darüber hinaus in einem vernünftigen Kosten-
Nutzen-Verhältnis stehen.
Unter die
Schadenminderungspflicht fällt sicherlich, dass der Vermieter den
vorgeschlagenen Ersatzmieter sofort nach der Zahlungsfähigkeit
überprüft und das Ergebnis dem ausziehenden Mieter unverzüglich
mitteilt. Der Vermieter ist aber grundsätzlich nicht dazu verpflichtet,
selber nach einem geeigneten Nachmieter zu suchen. Dies ist in erster Linie
Sache des Mieters. Erst wenn sich zeigt, dass der Mieter nicht in der Lage ist,
einen geeigneten Nachmieter zu finden, kann sich die Obliegenheit des
Vermieters aufdrängen, selber Suchbemühungen in Gang zu setzen. In
solchen Fällen muss der Vermieter in den geeigneten Zeitungen Inserate
aufgeben. Für allfällige Inseratskosten, die im Interesse des
ausziehenden Mieters entstehen, kann der Vermieter Ersatz
verlangen.
Die Rechtsfolgen bei der
Unterlassung der Schadenminderungspflicht bestehen darin, dass der Anspruch auf
den Mietzins bis zur ordentlichen Beendigung entweder wegfällt oder
gekürzt wird. Damit aber ein Schadenersatzanspruch entstehen kann, muss
auch der Kausalzusammenhang zwischen der Unterlassung der
Schadenminderungspflicht und dem entstandenen Schaden nachgewiesen werden. Die
Beweislast für das Bestehen der Obliegenheit des Vermieters sowie für
den Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Vermieters und dem Leerstand
der Wohnung liegt beim Mieter. |
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