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Entschädigungsanspruch des Mieters
* Cornel Tanno |
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Der Mieter ist
von Gesetzes wegen verpflichtet, die Mietsache am Ende der Mietdauer in dem
Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch
ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Enthält somit der Mietvertrag keine
Bestimmungen, welche den Mieter zur Vornahme von Erneuerung oder
Änderungen an der Mietsache berechtigen, so sind solche Arbeiten an der
Mietsache durch den Mieter grundsätzlich unzulässig. Demgemäss
stellen unbewilligte Änderungen/Erneuerungen eine Vertragsverletzung dar.
Der Vermieter hat somit das Recht, dem Mieter die Durchführung einer
geplanten, indes nicht genehmigten Änderung/Erneuerung zu verbieten bzw.
zu stoppen. |
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Aus obigen
Ausführungen geht andererseits hervor, dass Erneuerungs- und
Änderungsarbeiten durch den Mieter dann zulässig sind, wenn der
Vermieter dazu seine schriftliche Zustimmung erteilt. Das Erfordernis der
Schriftlichkeit dient dabei der Rechtssicherheit und der
Beweiserleichterung.
Nach Art. 260a Abs.
3 OR schuldet der Vermieter dem Mieter eine Entschädigung, wenn die
Mietsache (durch mieterseitige Erneuerungen und/oder Änderungen) bei
Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufweist.
Unabdingbare Voraussetzung eines Entschädigungsanspruches ist die
Zustimmung zu den vom Mieter ausgeführten Arbeiten. Kann sich der Mieter
nicht über eine schriftliche Zustimmung des Vermieters ausweisen, so
besteht sein Entschädigungsanspruch definitiv nicht.
Der Gesetzgeber setzt für einen
Entschädigungsanspruch seitens des Mieters voraus, dass der durch die
Erneuerungen und Änderungen entstandene Mehrwert erheblich ist. Damit soll
erreicht werden, dass nicht jede Kleinigkeit zu einer
Entschädigungspflicht des Vermieters führen soll. Der Mehrwert muss,
um erheblich zu sein, auch in einer gewissen Relation zur Wohnung stehen.
Unerheblich ist, wie viel der Mieter selbst investiert hat, doch muss der
Mehrwert vom ihm bzw. jedenfalls nicht vom Vermieter geschaffen
sein.
Bei der Bemessung der
Entschädigung wird vom objektiven Mehrwert, den die Mietsache bei Mietende
dank den bewilligten Erneuerungs- und Änderungsinvestitionen des Mieters
noch aufweist, ausgegangen. Diesen Mehrwert hat der Vermieter – andere
Abreden vorbehalten – vollumfänglich zu
entschädigen.
Einziges objektives
Kriterium zur Bemessung dieses Mehrwertes ist der im Zeitpunkt der
Rückgabe des Mietobjektes der Mietsache noch vorhandene Ertragswert dieser
Investitionen, d.h. der kapitalisierte Betrag des zusätzlichen Mietzinses,
den der Vermieter dank dem Vorhandensein dieser Investitionen von einem
Nachmieter wird fordern können.
Art. 260a Abs.3 OR enthält dispositives Recht. Es steht den
Parteien somit offen, schriftlich eine andere Entschädigungsvereinbarung
zu treffen. Allenfalls vereinbarte Entschädigungen oder gar der
vereinbarte Verzicht auf eine Entschädigung durch den Mieter gehen somit
dem gesetzlichen Anspruch vor.
Der
Entschädigungsanspruch des Mieters entsteht erst im Zeitpunkt der
Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist somit keinesfalls
berechtigt, gegen den Willen des Vermieters – während der Dauer des
Mietvertrages – fällige Mietzinse mit der erst in Aussicht stehenden
Entschädigung gemäss Art. 260a Abs. 3 OR zu
verrechnen. Tut er es trotzdem, so kann der Vermieter gestützt auf
Art. 257d OR vorgehen (Kündigung wegen
Zahlungsrückstandes des Mieters), womit allenfalls das Mietverhältnis
vorzeitig beendet wird.
Dagegen kann der
Mieter die nach der Rückgabe der Mietsache noch ausstehenden Mietzinse
sowie weitere dannzumal fällige Forderungen des Vermieters mit seinem
Entschädigungsanspruch verrechnen. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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