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Vertragsauflösung im gegenseitigen
Einvernehmen
* Cornel Tanno |
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Mietverträge
enden nicht ausschliesslich durch Zeitablauf oder Kündigung. Aufgrund der
Vertragsfreiheit ist es den Parteien unbenommen, den Mietvertrag im
gegenseitigen Einvernehmen ganz oder teilweise aufzuheben. Ab dem Zeitpunkt der
Aufhebung des Mietverhältnisses erlöschen alle mietvertraglichen
Leistungspflichten. Der Mieter muss einerseits die Mietsache auf den
vereinbarten Termin zurückgeben, und andererseits ist die Mieterschaft ab
diesem Termin von der Bezahlung des Mietzinses befreit. Einzig die
Abwicklungspflichten wie die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache und die
Abrechnung der Nebenkostenentschädigung usw. erlöschen
nicht.
Da der Aufhebungsvertrag ein
zweiseitiges Rechtsgeschäft darstellt, gelten für ihn die
mietrechtlichen Kündigungs- und Kündigungsschutzbestimmungen nicht.
Ein derartiger Auflösungsvertrag ist zudem an keine Form gebunden; er kann
sogar durch konkludentes Verhalten der Parteien geschlossen werden. Aus
Beweisgründen ist es aber empfehlenswert, den Aufhebungsvertrag
schriftlich festzuhalten.
Aufgrund
obiger Darlegungen können die Parteien die Auflösung des
Mietverhältnisses auf einen beliebigen Zeitpunkt vereinbaren. Möglich
ist sowohl die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses wie auch
eine Abmachung über kürzere oder längere Auflösungsfristen
als gesetzlich oder vertraglich vorgesehen.
Beim Aufhebungsvertrag über eine Familienwohnung hat der
nichtmietende Ehegatte gemäss Art. 169 ZGB seine Zustimmung
zu erteilen.
Den Parteien steht es frei,
statt das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis gesamthaft aufzuheben,
zu vereinbaren, es seien lediglich Teile desselben aufzuheben. Die Vereinbarung
der teilweisen Aufhebung eines Mietverhältnisses führt – im
Gegensatz zur gesamthaften – bloss zu einer Änderung des bestehenden
und ist daher als Abänderungsvertrag zu qualifizieren.
Wünscht der Mieter, den Vertrag vorzeitig
aufzulösen, ist allerdings seitens des Vermieters Vorsicht geboten. Stimmt
er dem zu, so kann er vom Mieter keinen Mietzins mehr verlangen. In der Regel
wird der Vermieter in einem solchen Fall den Mieter auf die vorzeitige
Rückgabe des Mietobjektes gemäss Art. 264 OR verweisen.
Danach wird der Mieter von seinen vertraglichen Pflichten nur befreit, wenn er
einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt.
Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, zu dem das
Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden
kann. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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