Wertvermehrende Investitionen
* Romina Wilke

Der Ersatz von Doppelfenstern durch doppelverglaste Fenster gilt als teilweise Wertvermehrung.

Auf Ersuchen der Mieter hatte die Vermieterin in ihrer Liegenschaft verschiedene Renovationsarbeiten durchgeführt. Auf dem amtlichen Formular, mit welchem die Mietzinserhöhung angezeigt wurde, war einerseits eine Reduktion zufolge Hypothekarzinssenkung, andrerseits eine Erhöhung wegen wertvermehrender Investitionen angeführt. Die Mieter fochten diese Mietzinserhöhung als missbräuchlich an.
Bezüglich der Hypothekarzinssenkungen waren sich die Parteien einig. Umstritten war dagegen die Frage, um welchen Betrag der Mietzins als Folge der durchgeführten Renovationsarbeiten erhöht werden konnte. Die Vermieterin hatte nur die Küchenrenovation und den Ersatz der Fenster als wertvermehrende Mehrleistungen ausgewiesen. Weitere Kosten (Fenstersimse, Elektrikerarbeiten, Kachelofenrenovation) wurden nicht als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht.

Aus den Erwägungen des Bundesgerichts
Gemäss Art. 269a lit. b OR ist eine Mietzinserhöhung in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG unter anderem wertvermehrende Verbesserungen; bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50 bis 70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen. Die besondere Regelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andrerseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz erleichtert werden. Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50 bis 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig.
Wie erwähnt geht die individuelle Bestimmung der wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Kostenanteile gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG der Pauschalregelung vor. Im vorliegenden Fall steht nur die Überwälzung der Kosten von zwei Arbeitsgattungen - nämlich der Küchen- und Fensterrenovationen – zur Diskussion. Den Mehrwertanteil für die Küchenrenovation hat das Obergericht unangefochten auf 60% festgesetzt. Umstritten ist hingegen, ob es sich auch bei der Fensterrenovation um eine teilweise wertvermehrende Investition handelt.
Renovationsarbeiten haben oft zugleich werterhaltenden und wertvermehrenden Charakter. In diesem Fall ist zu bestimmen, welcher Anteil als reiner Unterhalt zu qualifizieren und entsprechend vom Vermieter zu tragen ist, und welcher Anteil eine Mehrleistung darstellt, die auf den Mieter überwälzt werden kann. Als Beispiel für solche «gemischten Einrichtungen» wird in der Literatur auch der Ersatz einfach verglaster Fenster mit Vorfenstern durch doppelverglaste Fenster erwähnt. Die Klägerin macht daher zu Recht geltend, dass sie einen Teil der Renovationskosten für die Fenster auf die Beklagten überwälzen könne.
In Bezug auf die Bestimmung des Mehrwertanteils für die Fenster fällt in Betracht, dass bei den neuen doppelverglasten Fenstern die Reinigung einfacher ist, das Wechseln der Vorfenster entfällt, das Wohnklima verbessert wird und die Heizkosten gesenkt werden. Unter Berücksichtigung des unangefochten festgesetzten Mehrwertanteils von 60% für die Küche rechtfertigen es die erwähnten Verbesserungen, von einem wertvermehrenden Anteil für die Fenster von 40% auszugehen.

Erwägungen zum Entscheid
Als Mehrleistungen im Sinne vom Art. 269a OR in Verbindung mit Art. 14 VMWG gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen.
Dem Mieter kann jedoch nur der wertvermehrende Teil der Investition überwälzt werden, der Unterhalt geht zu Lasten des Vermieters. In der Regel musnur bei einer umfassenden Überholung sieht das Gesetz eine Pauschale von 50 bis 70% vor.
Als umfassende Überholung gilt eine umfangreiche Sanierung, die offensichtlich über den normalen Unterhalt hinausgeht, mehrere Teile der Liegenschaft betrifft und - im Verhältnis zu den Mietzinseinkünften - hohe Kosten verursacht.
Da im konkreten Fall die individuelle Bestimmung der wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Kostenanteile gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG möglich war, geht diese der Pauschalregelung vor. Fraglich ist, wie das Bundesgericht entschieden hätte, wenn der Vermieter nicht darauf verzichtet hätte, auch die Fenstersimse, Elektrikerarbeiten sowie die Kachelofenrenovation mindestens zum Teil als wertvermehrend auszuweisen.
Die Mehrleistung des Vermieters kann in Form einer Mietzinserhöhung dem Mieter überwälzt werden. Eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen ist dann nicht missbräuchlich, wenn der angemessene Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt nicht überschritten wird 1).
Die Investitionssumme entspricht den gesamten Aufwendungen des Eigentümers im Zusammenhang mit der Durchführung der Sanierung. Mieterentschädigungen und Baukreditzinsen sind jedoch nicht hinzuzurechnen.
Beim Ersatz von Elementen und bestehenden Einrichtungen durch höherwertige besteht der Investitionsmehrwert grundsätzlich in der Differenz zwischen den Kosten, die für den Ersatz einer gleichwertigen Einrichtung bzw. eines gleichwertigen Elementes aufzuwenden gewesen wäre, und den tatsächlichen Kosten des höherwertigen Ersatzes. Es kann festgehalten werden, dass man im Entscheid bei einer Küchenrenovation von einem Mehrwertanteil von 60% spricht.
Betreffend der Fenster behaupteten die Mieter, dass das Ersetzen eine reine Unterhaltsarbeit war, umso mehr als die Doppelverglasung nichts Besonderes darstellt, da heute praktisch keine Fenster mit Einfachverglasung mehr eingebaut werden. Tatsache ist aber, dass es möglich gewesen wäre, Fenster mit einer einfachen Verglasung einzubauen und der Mieter vom Einbau von Fenstern mit einer Doppelverglasung sehr direkt profitiert: Die Wohnqualität wird erheblich verbessert; z.B. weil die Doppelverglasung schalldämpfend wirkt, und zudem werden die Heizkosten gesenkt. Es rechtfertigt sich daher, beim Einbau von Fenstern mit einer Doppelverglasung mindestes 40% der Investition als wertvermehrend zu betrachten, wobei im Einzelfall sogar bis zu 60% vertretbar sind.

1) Als Hilfe für die Ausrechnung hat der HEV Schweiz eine Tabelle publiziert. Online-Bestellung.

* lic. iur., HEV Zürich