Die Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch
* Sandra Dormann

In der August Ausgabe des «Zürcher Hauseigentümers» wurde das Thema Wechsel des Eigentümers und dessen Auswirkung auf bestehende Mietverhältnisse behandelt. Im erwähnten Artikel wurde auch dargelegt, dass der neue Eigentümer einer Liegenschaft gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR die Möglichkeit hat, das Mietobjekt unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf geltend macht. In diesem Artikel soll nun von der Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch die Rede sein.

Diese Vormerkung im Grundbuch bewirkt gemäss Art. 261b Abs. 2 OR, dass der neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Wenn also das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt ist, hat die neue Eigentümerschaft Kündigungsfrist und -termin einzuhalten und kann den Mietvertrag selbst bei einem dringenden Eigenbedarf nicht privilegiert ausserordentlich kündigen, wie es ohne Vormerkung gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR möglich wäre. Handelt es sich beim vorgemerkten Mietverhältnis um ein befristetes, endet es erst mit Ablauf der vereinbarten Dauer.
Bei zwei besonderen Erwerbsgründen allerdings kann die privilegierte Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers bei dringendem Eigenbedarf selbst durch eine Vormerkung nicht ausgeschlossen werden. Der erste Fall betrifft den Erwerb im Zwangsverwertungsverfahren.
Da nämlich gemäss Art. 959 ZGB im Grundbuch vorgemerkte persönliche Rechte, wozu auch die Vormerkung des Mietverhältnisses zählt, nur zeitlich später im Grundbuch eingetragenen Rechten vorgehen, können die Grundpfandgläubiger, deren Recht früher entstanden ist und die der Vormerkung nicht zugestimmt haben, in einem allfälligen Zwangsverwertungsverfahren den Doppelaufruf verlangen. D.h., dass der nicht zustimmende Grundpfandgläubiger verlangen kann, dass das Grundstück mit und ohne Vormerkbelastung aufzurufen ist. Wird das Grundstück ohne die Vormerkung zugeschlagen, muss diese gelöscht werden. Der Ersteigerer profitiert diesfalls als Erwerber wieder von der privilegierten Kündigungsmöglichkeit wegen dringendem Eigenbedarf gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR.
Der zweite Fall betrifft die Enteignung. Auch hier ist der Mieter durch die Vormerkung nicht mehr besonders geschützt.
Eine Vormerkungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter kann grundsätzlich mündlich abgeschlossen werden, der Grundbuchbeamte wird allerdings gestützt auf Art. 71 Abs. 1 der Grundbuchverordnung einen schriftlichen Ausweis über das Bestehen und den Inhalt der Vereinbarung verlangen. Ist der Eigentümer nicht zugleich Vermieter (z.B. bei einer Nutzniessung oder bei einem Untermietverhältnis), ist für die Vormerkung in jedem Fall seine schriftliche Zustimmung notwendig.
Zum Inhalt der Vereinbarung gehört auch die Festlegung der Dauer der Vormerkung. Das Gesetz sieht diesbezüglich keine Beschränkung vor und es ist auch nicht nötig, dass die Vormerkungsdauer identisch mit der Dauer des Mietverhältnisses ist, allerdings kann sie nicht länger sein, als das Mietverhältnis vertragsgemäss wenigstens dauern soll.
Es ist Sache des Eigentümers, die Eintragung der Vormerkung zu veranlassen oder den Mieter in der Vormerkungsvereinbarung dazu zu ermächtigen. Falls sich der Vermieter weigert, hat der Mieter die Möglichkeit, die Eintragung gerichtlich durchzusetzen.
Wenn die in der Vormerkung angegebene Zeit abgelaufen ist, wird die Vormerkung gemäss Art. 72 Abs. 1 GBV von Amtes wegen gelöscht. Bei Auflösung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Vormerkungsdauer, bedarf es für die Löschung einer Bewilligung durch den Mieter oder eines gerichtlichen Urteils.

* lic. iur., HEV Zürich