Änderungen und Erneuerungen am Mietobjekt durch den Mieter
* Georg Bak

Von Gesetzes wegen ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache am Ende der Mietdauer in einem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Daraus resultiert, dass der Mieter grundsätzlich nicht zur Vornahme von Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt berechtigt ist.

Solche Arbeiten an der Mietsache sind unzulässig, sofern zwischen den Mietparteien keine andere Abmachung getroffen wurde. Die unbewilligte Änderung oder Erneuerung stellt eine Vertragsverletzung dar, sodass dem Vermieter das Recht zusteht, dem Mieter die Durchführung einer geplanten, indes nicht genehmigten Änderung oder Erneuerung zu verbieten bzw. zu stoppen.
Zulässig sind hingegen Erneuerungsund/ oder Änderungsarbeiten durch den Mieter dann, wenn der Vermieter dazu seine schriftliche Einwilligung gegeben hat. Das Erfordernis der Schriftlichkeit dient der Rechtssicherheit und der Beweiserleichterung. Es ist grundsätzlich ohne Belang, ob die Zustimmung des Vermieters bereits im schriftlichen Vertrag, in einer separaten Vereinbarung oder in einem Schreiben des Vermieters an den Mieter enthalten ist. Wesentlich ist, dass sich aus dem entsprechenden Schriftstück diese Zustimmung unmissverständlich ergibt und dass der Vermieter rechtsgültig unterzeichnet hat.
Der Mieter ist verpflichtet, – wie bereits gesehen, – die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, wie er sie empfangen hat. Abweichungen von diesem Zustand fallen nur insoweit nicht zu Lasten des Mieters, als sich diese Abweichungen aus dem vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache ergeben (z.B. übliche Abnützungen).
Art. 260a OR sieht nun vor, dass der Mieter, welcher über eine schriftliche Zustimmung des Vermieters für Erneuerungs- und/oder Änderungsarbeiten verfügt, zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes grundsätzlich nicht mehr verpflichtet ist. Der Vermieter kann sich aber – trotz seiner Zustimmung zu den vom Mieter vorgenommenen Arbeiten – vorbehalten, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen habe. Das Gesetz sieht hierfür jedoch eine schriftliche Vereinbarung vor.
Während also für die Zustimmung des Vermieters zu mieterseitigen Änderungen/ Erneuerungen ein einseitig unterzeichnetes Schreiben genügt, muss die Wiederherstellungspflicht schriftlich vereinbart sein. Der Wiederherstellungsvorbehalt des Vermieters muss demgemäss von beiden Mietparteien genehmigt sein. In dieser Hinsicht ungenügend wäre somit ein Schreiben des Vermieters, in welchem er seine Zustimmung unterschriftlich nur mit dem Vorbehalt der Wiederherstellungspflicht für den Mieter abgibt, der Mieter diesen Vorbehalt aber nicht schriftlich anerkennt.
Es ist deshalb zu empfehlen, entweder von beiden Parteien eine Vereinbarung zu unterzeichnen oder aber die Gültigkeit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters von der Rückgabe des vom Mieter gegengezeichneten Doppels der Zustimmung bzw. von einer entsprechenden unterschriftlichen Erklärung des Mieters abhängig zu machen.
Hat der Vermieter nun die (schriftliche) Zustimmung zu baulichen Veränderungen am Mietobjekt erteilt, schuldet Erstgenannte dem Mieter eine Entschädigung, wenn die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufweist (Art. 260a Abs. 3 OR). Der Anspruch entsteht erst im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.
Da jedoch vorerwähnte gesetzliche Bestimmung lediglich dispositiver Natur ist, ist es zulässig, wenn der Vermieter die (schriftliche) Zustimmung zur Vornahme von Erneuerungen und/oder Änderungen nur unter der Voraussetzung erteilt, dass die Mieterschaft auf eine Entschädigung verzichtet. Eine solche Erklärung hat in schriftlicher Form zu erfolgen.