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Die Abmahnung
per Telefax
* Tiziano Winiger
Nach Art. 257f Abs. 1 und 2 OR muss der Mieter die
Sache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn
Rücksicht nehmen. Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des
Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, sodass
dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses
nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- oder
Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende
eines Monats kündigen.
Das
Bezirksgericht Zürich setzte sich in einem Entscheid (Zürcher
Mietrechtspraxis, Heft 2/02, S. 36) vom 5. Juli 2001 mit der Frage auseinander,
ob eine per Telefax erfolgte Abmahnung dem Formerfordernis der Schriftlichkeit
nach Art. 257f Abs. 3 OR genüge. Das Bezirksgericht Zürich erkannte
im oben erwähnten Entscheid, dass die Kündigung nach Art. 257f OR
unter anderem eine oder mehrere Mahnungen des Vermieters voraussetze. Daraus
müsse der Mieter erkennen können, welche Pflichtverletzungen ihm
vorgeworfen werden, und er müsse die Möglichkeit haben, sein
Verhalten entsprechend zu ändern.
Nach dem in Rechtskraft erwachsenen Urteil biete eine Faxmitteilung
«die Möglichkeit, dem Mieter die unterschriebene Urkunde selbst
sichtbar zu machen und ihm sogleich das notwendige Beweismittel in die Hand zu
geben». Das unterzeichnete Telefax sei der Brief- und Telegrammform nach
Art. 13 Abs. 2 OR gleichzusetzen. Diese Gleichstellung entspreche einem
«praktischen Bedürfnis» des Geschäftsverkehrs und liesse
sich sogar durch eine sinngemässe Anwendung des Art. 14 Abs. 2 OR
begründen, nachdem die Verwendung unterzeichneter Telefaxmeldungen zu den
üblichen Gepflogenheiten der zeitgemässen Kommunikation gehöre.
In den modernen Gesetzen werde eine Telefax-Mitteilung ebenfalls einer
schriftlichen Vereinbarung gleichgestellt. Beispiele dazu wären Art. 5
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das
Internationale Privatrecht oder Art. 9 Abs. 2 lit. b des Gerichtsstandgesetzes.
Ob dieses Urteil der allzu streng formalistischen und verwaltungsfremden
Rechtsprechung des Bundesgerichtes nach dem Urteil vom 8. Juli 2003 (vgl.
HEV 10/03 S.
714) über die faxsimilierten Unterschriften auf genehmigten
Mietzinsformulare immer noch standhält, ist unklar. Um jegliches Risiko zu
vermeiden, ist von einer Abmahnung per Telefax abzuraten. |
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