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Fluglärm als Mangel der Mietsache?
* Harald Solenthaler |
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Nachdem nun
die Südanflüge regelmässig stattfinden, werden Mieter in den
betroffenen Gebieten ermutigt, gegenüber den Vermietern Herabsetzung des
Mietzinses wegen Mangel der Mietsache geltend zu machen. Der Mangel wird mit
der verminderten Wohnqualität infolge des Fluglärms begründet.
In der jüngeren Vergangenheit hatte das Mietgericht Bülach zu diesem
Thema zweimal Stellung zu nehmen. Im vorläufig letzten Entscheid kam der
Einzelrichter klar zum Schluss, dass der Fluglärm keinen Mangel darstellt,
für den der Vermieter haftbar gemacht werden kann. |
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Infolge der
Bauarbeiten der fünften Ausbauetappe des Flughafens Zürich-Kloten im
Jahre 2000 wurde während ca. zwei Monaten die Westpiste gesperrt, sodass
der gesamte Flugverkehr über die verbleibenden Pisten abgewickelt werden
musste. Demzufolge erhöhte sich die Anzahl der Flugbewegungen in den
anderen Regionen. Ein Mieter aus einer von dieser Massnahme betroffenen
Liegenschaft in Wallisellen stellte deshalb beim Vermieter ein Begehren um
Mietzinsherabsetzung. Im konkreten Fall kam die Einzelrichterin für
Mietsachen des Bezirksgerichtes Bülach mit Urteil vom 24. September 2001
zum Schluss, dass die durch die Änderung der Abflugroute verbundenen
zusätzlichen Lärmbelastungen die Voraussetzungen für eine
Reduktion des Mietzinses erfüllen.
Wegen der gleichen temporären Schliessung der Westpiste machte
ein Mieter in Glattbrugg Mietzinsherabsetzung geltend. Wiederum musste sich ein
Einzelrichter des Mietgerichtes Bülach mit diesem Fall befassen. Mit
Urteil vom 26. März 2003 wies der zuständige Einzelrichter die Klage
vollumfänglich ab und zwar mit folgender Begründung:
Nach der Bestimmung von Art. 259d OR kann der Mieter vom
Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel
erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt, solange die
Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist.
Demnach wird für die Geltendmachung des Herabsetzungsanspruchs das
Vorhandensein eines Mangels der Mietsache im mietrechtlichen Sinn
vorausgesetzt. Es stellte sich nun die Frage, ob die Fluglärmimmissionen
einen vom Vermieter zu vertretender Mangel im mietrechtlichen Sinn darstellen.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Lärmimmissionen als
Mangel der Mietsache anzuerkennen. Aber die mietrechtliche
Mangelbehebungspflicht des Vermieters lässt sich nur dann rechtfertigen,
wenn dieser eine gewisse Einflussnahme gegenüber dem Immittenten
verfügt. Deshalb können die Mängelrechte des Mieters nur solange
greifen, als dem Vermieter die Möglichkeit offen steht, gegen den
störenden Dritten vorzugehen.
Der
Einzelrichter kam zur Auffassung, dass die Zunahme des Fluglärms, sei es
nun temporär oder dauernd, sei es aufgrund einer Änderung des An-
oder Abflugregimes, mit der die Gemeinden der näheren Umgebung eines
Flughafens stets rechnen müssen, sich in jeglicher Hinsicht dem
Einflussbereich des Vermieters entziehen. In der Regel wird auch die
Intensität der Immissionen zu gering sein, damit der Vermieter als
Eigentümer der Liegenschaft zur Geltendmachung finanzieller Ansprüche
aus materieller Enteignung nachbarschaftliche Abwehransprüche stellen
kann. Demnach kann im vorliegenden Fall nicht von einem Mangel im Sinne der
mietrechtlichen Bestimmungen gesprochen werden, zu dessen Beseitigung der
Vermieter mit dem in Art. 259a ff. OR vorgesehenen Rechtsbehelfen angehalten
werden könnte. Somit ist eine Zunahme des Fluglärms aufgrund der
Änderung des An- und Abflugregimes auf den Flughafen Zürich-Kloten
nicht als Mangel im Sinne der mietrechtlichen Bestimmungen zu qualifizieren,
sodass diese Klage vom zuständigen Einzelrichter abgewiesen
wurde.
Senkungsbegehren
ablehnen!
Verlangt der Mieter wegen
des Fluglärms Herabsetzung des Mietzinses,empfiehlt der HEV Zürich,
das Begehren abzulehnen und den Mieter über die geltende Rechtspraxis zu
orientieren. Vermutlich werden sich nicht alle Mieter mit diesem Argument
zufrieden geben und ihr Anliegen an die Schlichtungsbehörde weiterziehen.
Da mit der Änderung des An-/ Abflugregimes zum Teil veränderte
Voraussetzungen vorliegen, wird der HEV Zürich erneut einen geeigneten
Fall als Pilotprozess begleiten. (siehe auch
S.
225)
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Vorläufiges Betriebsreglement aufgelegt
Das Ende 2003 durch die Flughafen Zürich AG
eingereichte und Mitte Februar 2004 der Öffentlichkeit vorgestellte
Betriebsreglement des Zürcher Flughafens wurde öffentlich aufgelegt.
Gemäss Mitteilung des BAZL dauert die Einsprachfrist vom 22.
März bis 6. Mai 2004. Das Gesuch fasst unter anderem
die verschiedenen provisorischen Änderungen der letzten Jahre zusammen.
Das vorläufige Betriebsreglement soll laut BAZL so lange gelten, bis das
geplante Mediationsverfahren abgeschlossen sein wird. Um die betroffenen Kreise
von unnötigem Aufwand zu entlasten, wird das BAZL die Einsprachen, die
gegen die bisherigen provisorischen Änderungen eingereicht wurden, ins
jetzt eingeleitete Genehmigungsverfahren integrieren. Einsprecher können
den Entscheid des BAZL, der gegen Ende Jahr zu erwarten ist, an die
Rekurskommission Infrastruktur und Umwelt weiterziehen.
Einsprachen gegen das nun aufgelegte Betriebsreglement
sind an das Bundesamt für Zivilluftfahrt, Maulbeerstrasse 9,
3003 Bern einzureichen. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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