HEV 06/2004 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Der Mieter will eine eigene Waschmaschine * Daniel Petazzi           In vielen Mehrfamilienhäusern steht den Mietern ein gemeinsamer Waschraum im Keller zur Mitbenützung zur Verfügung. Dies führt oftmals zu Unstimmigkeiten unter den Mietern, sei es, weil der eine Mieter zu oft wäscht, sei es, weil die Vorstellungen der Mieter betreffend Sauberkeit weit auseinander liegen. Aus diesem Grund werden Vermieter oft mit dem Wunsch nach einer eigenen Waschmaschine für den Mieter konfrontiert. Der Vermieter hat dann die Wahl, diese Anschaffung zu verweigern, sie auf Kosten des Mieters ausdrücklich zu genehmigen oder sie auf eigene Kosten vorzunehmen. Im letzteren Fall stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er die damit verbundene Investition auf den Mietzins überwälzen kann.           Die Anschaffung einer Waschmaschine für die Wohnung des Mieters ist eine Mehrleistung des Vermieters, die eine Mietzinserhöhung zulässt. Da der Mieter zuvor keine eigene Waschmaschine zur Verfügung hatte, ist die Investition als 100% wertvermehrend zu qualifizieren. Anders wäre dies zu beurteilen, wenn eine bestehende durch eine neue Waschmaschine ersetzt würde. In solchen Fällen ist der Anteil an Wertvermehrung in der Regel sehr gering, was dazu führt, dass keine Mietzinserhöhung durchgesetzt werden kann. Bei der Überwälzung dieser wertvermehrenden Investitionen ist der Vermieter jedoch an klare Regeln gebunden. Eine solche Mietzinserhöhung darf nämlich den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die angezeigte Mietzinserhöhung nach erfolgter Anfechtung durch den Mieter nicht vollumfänglich durchgesetzt werden kann. Die angemessene Verzinsung bestimmt sich nach dem im Zeitpunkt der Anzeige der Mietzinserhöhung geltenden Hypothekarzins für Ersthypotheken der Kantonalbank. Dieser Zinssatz, welcher momentan 3,25% beträgt, darf um 0,5% erhöht werden. Zudem ist dieser angemessene Zinssatz durch zwei zu teilen, da die Investition nach Ablauf der mutmasslichen Lebensdauer bis auf 0 abzuschreiben ist. Für die massgebende Lebensdauer kann auf die eigens durch den Hauseigentümerverband erstellte Tabelle «Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen » verwiesen werden. Daraus ist ersichtlich, dass die mutmassliche Lebensdauer einer Waschmaschine in der Wohnung 15 Jahre beträgt. Bei der Kapitalisierung sind 100% durch die Amortisationsdauer zu teilen. Schliesslich ist für den Unterhalt des angeschafften Geräts 1% der Investition einzusetzen. Ein Berechnungsbeispiel: Ausgehend von Gesamtinvestitionen von Fr. 2500.– bei 100% Wertvermehrung und einer mutmasslichen Lebensdauer von 15 Jahren präsentiert sich die Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhungen wie folgt:           Wertvermehrende Investitionen: Fr. 2500.–           Kapitalisierungsfaktor: (3,25 + 0.5)/2 + 100/15 + 1 = 9,54%           Zulässige Mietzinserhöhung pro Jahr: 9,54% x Fr. 2500.– = Fr. 238.50           Zulässige Mietzinserhöhung pro Monat: Fr. 20.–           Nach diesem Berechnungsbeispiel dürfte somit der Mietzins um lediglich Fr. 20.– pro Monat erhöht werden. Weiter ist zu berücksichtigen dass die Mietzinserhöhung erst nach Vorliegen der Rechnung für die in Auftrag gegebene Wertvermehrung angezeigt werden kann. Die Mietzinserhöhung kann dann unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungspflicht (mindestens drei Monate) auf den nächsten vertraglich vereinbarten Kündigungstermin in Kraft gesetzt werden. Hierzu ist das amtlich bewilligte Formular für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen zu verwenden. Abschliessend bleibt zu empfehlen, vor der Anzeige einer Mietzinserhöhung den Rat einer Fachperson einzuholen. Bei kleineren Fällen, als der oben geschilderte, kann die für Mitglieder unentgeltliche telefonische Rechtsauskunft in Anspruch genommen werden. Für komplexere Fälle stehen Ihnen die persönlichen Rechtsberater gerne zur Verfügung.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich                 Zieht es der Vermieter vor, dem Mieter zu erlauben, eine Waschmaschine auf eigene Kosten zu installieren, empfiehlt sich die Verwendung des dafür vom HEV herausgegebenen Formulars 10504 (Bestellformular S. 431) Zusatzvereinbarung über die Installation von Haushaltgeräten. Paco Oliver, Redaktor, lic. iur.

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