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Das Koppelungsgeschäft
* Cornel Tanno |
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Nach dem
Gesetz ist ein Koppelungsgeschäft, das im Zusammenhang mit der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen steht, nichtig, wenn der Abschluss oder die
Weiterführung des Mietvertrages davon abhängig gemacht wird und der
Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung
übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache
zusammenhängt (Art. 254 OR). |
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Für die
Nichtigkeit eines an einen Mietvertrag gekoppelten Rechtsgeschäftes
verlangt das Gesetz demnach zwei Voraussetzungen, die kumulativ erfüllt
sein müssen. Zum einen ist erforderlich, dass der Abschluss des
Mietvertrages oder die Weiterführung desselben vom Abschluss des
gekoppelten Geschäftes abhängig gemacht wird. Zum anderen muss das
gekoppelte Rechtsgeschäft Verpflichtungen des Mieters beinhalten, die
nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
Stillschweigend ist schliesslich vorausgesetzt, dass die Koppelung
missbräuchlich sein muss.
Eine
Koppelung im obigen Sinne liegt regelmässig dann vor, wenn der Abschluss
des anderen, des gekoppelten Rechtsgeschäftes als erzwungene Folge des
Mietvertragsverhältnisses erscheint. Der Abschluss des gekoppelten
Geschäftes ist gerade Voraussetzung für den Abschluss oder den
Weiterbestand des Mietvertrages. Der Mieter muss vor der Alternative gestanden
haben, entweder das Mietobjekt zusammen mit der Last des andern Geschäftes
zu bekommen oder zu behalten oder aber auf das Mietobjekt verzichten zu
müssen. Dies wird in der Regel dann zutreffen, wenn der Mieter ohne
jegliche Gegenleistung eine Vergütung erbringen muss, nur um den Abschluss
des Mietvertrages zu erlangen.
Ein
nichtiges Koppelungsgeschäft liegt aber nur dann ohne weiteres vor, wenn
der Mieter auch tatsächlich nur Mieter werden oder bleiben will und in
dieser Situation zu einem weiteren Geschäft gedrängt wird. Ist der
Geschäftswille des Mieters hingegen mit gleicher Intensität auf den
Abschluss der beiden gekoppelten Geschäfte gerichtet, kann nicht von
Anfang an ein nichtiges Koppelungsgeschäft angenommen
werden.
So fällt die in der Praxis
häufig anzutreffende Wohnungsmiete im Zusammenhang mit dem Erwerb einer
Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses bei einer aus finanziellen
Gründen hinausgeschobenen Eigentumsübertragung nicht unter Art. 254
OR.
Liegt ein nichtiges
Koppelungsgeschäft vor, tritt von Gesetzes wegen nur Teilnichtigkeit ein.
Die Nichtigkeit erfasst allein das gekoppelte Geschäft. Der Mietvertrag
bleibt wirksam und gültig.
Auf die
Nichtigkeit des gekoppelten Geschäftes kann sich der Mieter jederzeit
berufen. Es ist an keine Anfechtungs- oder Verwirkungsfristen gebunden. Zu
beachten sind indessen die Verjährungsfristen, insbesondere diejenige von
Art. 67 OR, wenn es um Rückforderungen aus dem nichtigen
Koppelungsgeschäft geht. Danach verjährt der Bereicherungsanspruch
mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis
erlangt hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung
des Anspruches.
Eine Kündigung des
Mietvertrages, weil sich der Mieter auf Art. 254 OR beruft, ist nach Art. 271a
Abs. 1 lit.a OR anfechtbar. |
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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