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Ausweisung der Mieterschaft
* Björn Kernen |
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Gibt der
Mieter die Mieträumlichkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zurück, kann der Vermieter an die Ausweisungsbehörde gelangen,
um einen Räumungsbefehl zu erwirken. Der Vollzug der Ausweisung obliegt
dem Gemeindeammannamt, wobei die Kosten (Verfahren, Räumung,
allfällige Lagerung von Gegenständen des Mieters) der Mieter zu
tragen hat. |
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1. Anspruch des
Vermieters auf Rückgabe der Mieträumlichkeiten
Der Mieter hat die Wohnung nach abgelaufenem
Mietverhältnis dem Vermieter zurückzugeben. Der Rückgabeanspruch
des Vermieters ist vertragsrechtlicher bzw. dinglicher Natur und besteht darin,
dass der Mieter das Mietobjekt ordnungsgemäss räumt und die
Schlüssel zurückgibt. |
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2. Vorgehen des
Vermieters
Der Vermieter kann die
Ausweisung auf dem ordentlichen Prozessweg, d.h. durch Verfahren bei der
Schlichtungsstelle und nachgehend bei den ordentlichen Gerichten durchsetzen.
Des Weiteren ist für Ausweisungen das Befehlsverfahren vor dem
Einzelrichter im summarischen Verfahren zulässig. Es dient der schnellen
Handhabung klaren Rechts bei nicht streitigen oder sofort beweisbaren
tatsächlichen Verhältnissen (§ 222 Ziff. 2 ZPO). Dieses
Verfahren zeichnet sich in verfahrensmässiger Hinsicht durch seine
Raschheit aus, gleichzeitig besteht eine Beschränkung der Beweismittel.
Der Richter prüft einzig, was ihm durch persönliche Befragung,
schriftliche Auskünfte, Urkunden oder Augenschein zur Kenntnis gebracht
wird.
Das Ausweisungsbegehren kann
mündlich oder schriftlich gestellt werden und ist kurz zu begründen.
Örtlich ist der Richter am Ort der gelegenen Sache zuständig (Art. 19
Abs. 1 lit.a/c GestG). Der Gang vor den Friedensrichter ist nicht
notwendig.
Verlässt der Mieter das
Mietobjekt nicht termingerecht, obschon er weder die Kündigung, sei sie
nun eine ordentliche oder ausserordentliche, angefochten noch ein
Erstreckungsbegehren gestellt hat, prüft der Ausweisungsrichter das
Vorliegen einer allfälligen Missbrauchskündigung wie auch einer
Erstreckung nicht. Dies setzt nämlich die Anfechtung innert 30 Tagen ab
Empfang der Kündigung voraus (Art. 273 OR). Ficht der Mieter eine
ausserordentliche Kündigung an und ist ein Ausweisungsverfahren
anhängig, so ist nach Art. 274g Abs. 1 OR der Ausweisungsrichter auch
zuständig, über die Gültigkeit dieser Kündigung zu
entscheiden. |
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3.
Vollstreckung der Ausweisung
Die
Ausweisungsbehörde befiehlt dem Mieter, die Wohnung zu räumen und zu
verlassen. Widersetzt sicher der Mieter dieser Anordnung, so kann der Vermieter
im Vollstreckungsverfahren den Befehl vollziehen lassen. Der Vollzug des
Ausweisungsbefehls obliegt nicht der Ausweisungsbehörde, sondern wird von
der gemäss dem kantonalen Prozessrecht zuständigen Behörde
vorgenommen. Im Kanton Zürich geschieht dies durch das
Gemeindeammannamt.
Ordnet die
Ausweisungsbehörde die Ausweisung der Mieterschaft an, so wird ihr
üblicherweise eine Frist angesetzt, innerhalb welcher sie die
Mieträumlichkeiten zu verlassen hat (Räumungsbefehl). Bei der
Festlegung einer solchen Frist sind die ganzen Umstände des Falles zu
berücksichtigen. Im Allgemeinen ist diese Frist von kurzer Dauer. Die
Kosten des Ausweisungsverfahrens, allfällige Räumungs- sowie
Lagerungskosten für die aufzubewahrenden Gegenstände können der
Mieterschaft belastet werden. |
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4.
Weiterführende Ansprüche des Vermieters
Überdies gilt, dass die Mieterschaft, welche sich
nach dem Ablauf des Mietverhältnisses weiter in den
Mieträumlichkeiten aufhält, eine Vertragsverletzung begeht. Sie wird
somit gegenüber der Vermieterschaft schadenersatzpflichtig. Darunter
fällt mitunter die Entschädigung für den unrechtmässigen
Gebrauch der Räumlichkeiten. Sie bemisst sich in aller Regel nach dem
Mietzins für die Zeitperiode, während derer die Mieterschaft in den
Räumlichkeiten verbleibt.
Des
Weiteren muss die nicht oder verspätet ausziehende Mieterschaft der
Vermieterschaft den Betrag ersetzen, welchen Letztere der neuen Mieterschaft
als Entschädigung für die nicht rechtzeitige Überlassung der
Räumlichkeiten entrichten muss. Schliesslich kann die Vermieterschaft je
nach Umständen auch den Mietzinsausfall für die Zeit zwischen dem
verspäteten Auszug der Mieterschaft und der Wiedervermietung der Mietsache
geltend machen. Können die Räumlichkeiten nicht mehr vermietet
werden, so ist der Mietzins bis zum nächsten Kündigungstermin
geschuldet. Gemäss Art. 99 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 44 OR hat der
Vermieter jedoch eine Schadensminderungspflicht, weshalb er alles unternehmen
muss, um das Mietobjekt wieder zu vermieten. |
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