|
|
|
| |
|
|
| |
Wertvermehrende Investitionen
* Daniel Petazzi |
|
| |
|
|
| |
Hat ein
Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses am Mietobjekt
bauliche Veränderungen vorgenommen, stellt sich jeweils die Frage, ob und
wie die getätigte Investition auf den Mietzins überwälzt werden
kann. |
|
| |
|
|
| |
Vorerst muss
geprüft werden, welche dieser Investitionen wertvermehrende Verbesserungen
darstellen. Grundsätzlich lässt das Gesetz nämlich nur die
Überwälzung solcher wertvermehrenden Investitionen zu, weshalb diese
jeweils durch eine detaillierte Abrechnung ausgeschieden werden müssen.
Die massgebende Verordnung sieht jedoch im Falle von umfassenden
Überholungen eine Ausnahme von diesem Grundsatz vor. So gelten diesfalls
in der Regel 50% bis 70% der gesamten Kosten als wertvermehrende
Investitionen.
Von einer umfassenden
Überholung wird gesprochen, wenn sie offensichtlich über den normalen
Unterhalt hinausgeht. Dies ist regelmässig der Fall, wenn mehrere Teile
der Liegenschaft betroffen sind und wenn im Verhältnis zu den
jährlichen Mietzinseinnahmen hohe Kosten verursacht werden. Der
Pauschalansatz von 50% bis 70% kommt in der Regel jedoch dann nicht zur
Anwendung, wenn die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder
werterhaltend qualifiziert werden können.
So entschied das Zürcher Mietgericht in einem Fall aus dem Jahre
2003, dass trotz der erheblichen Investitionen von über Fr. 400 000.–
in Geschäftsräumlichkeiten bei jährlichen Mietzinseinnahmen von
knapp Fr. 100 000.– nicht von einer umfassenden Überholung auszugehen
ist. Gegen eine solche Annahme sprach der Umstand, dass lediglich zwei
Arbeitsgattungen vorlagen. So wurde durch die Installierung von
Brandschutzmassnahmen der Personen- und Sachschutz verbessert und durch den
Einbau einer Beleuchtungsanlage eine Verbesserung der Elektroinstallationen
erreicht. Es stellte sich heraus, dass sich die Kosten der Arbeitsgattungen
einzeln ermitteln liessen. Da die vorgenommenen Brandschutzmassnahmen lediglich
eine Anpassung an die feuerpolizeilichen Gesetzesbestimmungen darstellten,
wurde ihnen jeglicher wertvermehrende Charakter abgesprochen. Die Einhaltung
der Regeln des öffentlichen Rechts gehören nämlich zur Pflicht
des Vermieters, die Mietsache in einen dem vorausgesetzten Gebrauch tauglichen
Zustand zu erhalten. Diese bauliche Massnahme wurde daher als Beseitigung eines
Mangels am Mietobjekt qualifiziert, was in den Verantwortungsbereich des
Vermieters fällt. Als teilweise wertvermehrend wurden die
Elektroinstallationen anerkannt. Durch die getätigten Investitionen wurde
die Anzahl der Leuchten, die zudem leistungsstärker waren, verdoppelt
sowie neue Kabelkanäle mit Nachrüstungsmöglichkeiten und neuen
Steckdosen installiert. Das Gericht erachtete einen wertvermehrenden Anteil von
25% der gesamten Elektroinstallationen als angemessen. Dabei wurde
zusätzlich berücksichtigt, dass gemäss Mietvertrag eine
allfällige Anpassung der elektrischen Zuleitungen zu Lasten der
Mieterschaft gegangen wäre.
Der
durch diese Berechnung ermittelte Wert darf nun auf den Mietzins
überwälzt werden. Dies geschieht durch eine bestimmte
Kapitalisierung, auf die an dieser Stelle nicht näher eingegangen wird.
Abschliessend bleibt zu empfehlen, vor der Anpassung des Mietzinses aufgrund
wertvermehrender Investitionen den Rat einer Fachperson einzuholen. Dadurch
können allenfalls unangenehme Überraschungen wegen erfolgter
Anfechtung der Mietzinsanpassung vermieden werden. |
|
| |
|
|
| |
*
lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
|
| |
|
|
|
