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Die Abberufung des Verwalters einer
Stockwerkeigentumsgemeinschaft
* Rafael Steger |
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Die Verwaltung
von Stockwerkeigentum ist nicht ganz einfach. Sie verlangt nebst fachlichen
Kenntnissen viel Fingerspitzengefühl und Durchsetzungsvermögen. Es
allen Eigentümern recht machen zu wollen, ist ein zum Vorneherein
aussichtsloses Unterfangen. Umgekehrt darf kein Eigentümer erwarten, dass
alles immer nach seinem Gusto läuft, und wenn es das einmal nicht tut,
gleich die Absetzung des Verwalters verlangen. Auch die Absetzung ist nicht
ganz einfach. Wie ist vorzugehen? |
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Da die
Rechtsstellung des Verwalters im Gesetz nicht explizit erwähnt ist, muss
auf die Lehre und Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Diese geht davon
aus, dass die Rechtsstellung des Verwalters sowohl auf einem organschaftlichen
wie auch auf einem schuldrechtlichen Rechtsverhältnis beruht. Aus diesem
Grund bedarf die Abberufung des Verwalters des körperschaftlichen Akts der
Abberufung und der Kündigung des schuldrechtlichen Verhältnisses
durch die Stockwerkeigentümerversammlung. |
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1. Abberufung
durch die Stockwerkeigentümerversammlung
Um über die Abberufung eines Verwalters an der
Stockwerkeigentümerversammlung entscheiden zu können, ist die
gehörige Traktandierung dieses Verhandlungsgegenstandes unabdingbar. Da
von der Lehre ein Traktandierungsanspruch des einzelnen Eigentümers
verneint wird – unter Vorbehalt einer abweichenden Bestimmung des
Reglements – empfiehlt es sich, die Traktandierung der Abberufung mit der
schriftlichen Zustimmung von mindestens 1/5 der Eigentümer beim Verwalter
einzureichen. Dieser Antrag auf Traktandierung muss dem Verwalter rechtzeitig
vor der Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung zugestellt werden.
Sollte im Reglement dazu keine Bestimmung bestehen, ist dieser Antrag
mindestens einen Monat vor der Einberufung dem Verwalter
zuzustellen.
An der
Stockwerkeigentümerversammlung ist sodann über den Antrag zu
entscheiden. Ohne abweichende reglementarische Regelung genügt ein
einfacher Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung zur
Annahme des Antrages. Grundsätzlich müssen zur Abberufung keine
speziellen Gründe vorliegen. |
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2. Beendigung
des Vertragsverhältnisses
Ein
auf unbestimmte Zeit geschlossener Verwaltungsvertrag ist nach den im Vertrag
vorgesehenen Kündigungsbestimmungen zu beenden. Häufig ist eine Frist
von sechs Monaten auf das Ende des Rechnungsjahres vereinbart. Wie eingangs
erwähnt, wäre im Falle von nicht zufrieden stellenden Leistungen des
Verwalters diese Regelung für die Stockwerkeigentümer jedoch sehr
unvorteilhaft. Deshalb ist darauf hinzuweisen, dass der dem Auftragsrecht
unterstellte Verwaltervertrag aufgrund der zwingenden gesetzlichen Bestimmung
in Art. 404 Abs. 2 OR jederzeit durch Kündigung aufgelöst werden
kann. Zu beachten ist jedoch, dass bei einer grundlosen Abberufung zur Unzeit
von Seiten des Verwalters Entschädigungsansprüche gegenüber der
Stockwerkeigentumsgemeinschaft geltend gemacht werden können. |
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3. Wirkungen
der Beendigung
Die
Stockwerkeigentumsgemeinschaft hat dem Verwalter das ausstehende Honorar und
seine Auslagen zu vergüten sowie ihn von den im Interesse der Gemeinschaft
eingegangenen Verpflichtungen zu befreien. Der Verwalter ist zur Beendigung der
laufenden Geschäfte, der Erstellung einer Schlussrechnung und zur
Aushändigung der die verwaltete Liegenschaft betreffenden
Vermögenswerte und Dokumente im Original verpflichtet. Durch den Verwalter
selbst erstellte Buchhaltungsunterlagen wie Journale und Kontoblätter
verbleiben weiterhin in seinem Besitz. |
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