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Das Bauhandwerkerpfandrecht im
Stockwerkeigentum
* Björn
Kernen |
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Ebenso wie ein
gewöhnlicher Miteigentumsanteil kann auch ein Stockwerkeigentumsanteil
durch ein Grundpfandrecht belastet werden. Zu einem der praktisch wichtigsten
Rechte gehört das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).
Zu Eintragung des Pfandrechts sind Personen berechtigt, die selbstständig
Arbeiten und/oder Material auf einem Grundstück aufwenden. Die Eintragung
hat bis spätestens drei Monate nach Vollendung der Arbeiten zu geschehen.
Betreffen bauliche Massnahmen vornehmlich gemeinschaftliche Teile, wird das
Bauhandwerkerpfandrecht in der Regel auf die Stammzelle gelegt. Erstrecken sie
sich jedoch über mehrere Stockwerkanteile, so ist die Pfandsumme im
Verhältnis zu den konkreten in den Stockwerkanteilen verursachten Kosten
aufzuteilen. |
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a)
Allgemeines
Das
Bauhandwerkerpfandrecht als mittelbar gesetzliches Grundpfandrecht bezweckt den
Schutz von verschiedenen Personen oder Unternehmen, die ein Gebäude
erstellen oder die zur Wertvermehrung eines Grundstückes beitragen. Es
kann zu einem für den Stockwerkeigentümer gefährlichen Institut
werden. Der Bauwillige kann die Eintragung nicht generell abwehren. |
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b) Der
Berechtigte
Die Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts steht den Handwerkern und dem (Sub-)Unternehmer offen.
Im Sinne des Gesetzes handelt es sich um solche Personen, die in
selbstständiger Arbeit, regelmässig aufgrund eines Werkvertrages,
Arbeiten (alleine oder in Zusammenhang mit der Lieferung von Material) auf dem
Grundstück leisten. Sind bestimmte Sachen individuell für einen
bestimmten Bau gefertigt worden, so besteht auch dafür ein Anspruch auf
ein Pfandrecht. Die Angestellten der Bauhandwerker sind zur Pfanderrichtung
nicht berechtigt, dies gilt auch für die ordentliche Leistung von
Ingenieuren und Architekten. |
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c) Gegenstand
des Pfandrechts
Das
Bauhandwerkerpfandrecht belastet in der Regel die Stammzelle, wenn die
baulichen Massnahmen ausschliesslich gemeinschaftliche Teile betreffen. Das
Bundesgericht lässt jedoch eine Verlegung des Pfandrechtes auf die
Stockwerkanteile zu. Somit werden sämtliche Stockwerkanteile belastet,
selbst wenn einer der Stockwerkeigentümer über ein ausschliessliches
Nutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Teil verfügt. Dies rechtfertigt
sich, da bauliche Massnahmen an einem gemeinschaftlichen Teil eine
Wertsteigerung sämtlicher Stockwerkanteile zur Folge haben. Im
betreffenden Fall steht dem Grundpfandgläubiger demnach eine Wahl
zu.
Sind die Stockwerkanteile bereits
belastet, kann das Bauhandwerkerpfandrecht grundsätzlich nur noch an den
Stockwerkanteilen begründet werden, selbst wenn die baulichen Massnahmen
ausschliesslich die gemeinschaftlichen Teile betreffen (Art. 648 Abs. 3 ZGB).
Durch die Rangrücktrittserklärung der Grundpfandgläubiger der
belasteten Stockwerkeigentumsanteile kann das Stammgrundstück auch
nachträglich noch belastet werden. Das Grundpfand wird im Verhältnis
der Wertquote unter den Stockwerkanteilen aufgeteilt. Unter den
Stockwerkeigentümern besteht, ausser beim Vorliegen einer entsprechenden
Vereinbarung mit dem Berechtigten, keine Solidarität.
Betreffen die baulichen Massnahmen lediglich eine Stockwerkeinheit,
kann der Berechtigte nur den entsprechenden Stockwerkanteil
belasten.
Erstrecken sich die baulichen
Massnahmen über mehrere Stockwerkanteile, so muss die Pfandsumme im
Verhältnis zu den konkreten in den Stockwerkanteilen verursachten Kosten
aufgeteilt werden. Die Errichtung eines Gesamtpfandes im Sinne von Art. 798
Abs. 1 ZGB kann nur dann geschehen, wenn alle Anteile demselben
Stockwerkeigentümer gehören oder wenn sich die
Stockwerkeigentümer gegenüber dem Berechtigten solidarisch
verpflichten. |
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d)
Eintragungsfrist
Der
frühestmögliche Termin zur Eintragung in das Grundbuch ist der
Zeitpunkt, in welchem sich der Handwerker zur Arbeitsleistung verpflichtet.
Gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB hat die Eintragung spätestens drei Monate
nach der Vollendung der Arbeiten zu geschehen. Bei dieser Frist handelt es sich
um eine Verwirkungsfrist, die weder unterbrochen noch gehemmt werden kann. Wird
sie nicht gewahrt, so erlischt der Anspruch auf Eintragung des Pfandrechts. Als
vollendet gelten die Arbeiten, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des
Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Dies schliesst geringfügige
Ausbesserungen, Korrekturen und Vervollständigungen gemäss Art. 368
Abs. 2 OR aus, ansonsten liesse sich der Beginn des Fristenlaufs beliebig
hinausschieben. Demgegenüber gelten vertragsgemässe Leistungen, die
aus Sicherheitsgründen erbracht werden, als Vollendungsarbeiten,
mögen sie auch geringfügig sein.
Betrifft die Arbeit mehrere Stockwerkeinheiten oder gemeinschaftliche
Teile, muss bestimmt werden, ob die Vollendung der Arbeiten für alle Werke
gleichzeitig erfolgt oder ob für jedes Werk eine selbstständige
Eintragungsfrist läuft. Es gelten folgende Grundsätze: |
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Wenn bauliche Massnahmen lediglich Stockwerkeinheiten
betreffen, laufen die Eintragungsfristen für jede Einheit separat. Dies
ungeachtet der Anzahl oder Form der Verträge oder der
Arbeiten. |
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Werden gemeinschaftliche Teile verändert,
läuft nur eine Eintragungsfrist, falls bloss ein Berechtigter betroffen
ist, es sich um eine einheitliche Leistung handelt, welche nur das
Stammgrundstück betrifft, und die Leistung nicht in massgeblicher Art
unterbrochen wurde. |
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Sind diese
Voraussetzungen erfüllt, ist es unbeachtlich, ob die Parteien einen oder
mehrere Verträge abgeschlossen haben. |
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