HEV 08/2004 Inhaltsverzeichnis Eigentumswohnung         Abwahl der Stockwerkeigentumsverwaltung * Cornel Tanno           Wenn eine Stockwerkeigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ablehnt, kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Wenn das Gesetz das Gericht auf wichtige Gründe verweist, hat der Richter in Anwendung von Art. 4 ZGB seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen. Dies bedeutet, dass alle wesentlichen Besonderheiten des konkreten Falles beachtet werden müssen. In der Literatur wird als solcher Grund eine nach Treu und Glauben aus Vertrauensmangel bestehende Unzumutbarkeit, das Verwaltungsverhältnis fortzusetzen, genannt. Das höchste schweizerische Gericht hatte sich kürzlich mit der Frage auseinander zu setzen, wann wichtige Gründe, welche eine Abberufung der Verwaltung rechtfertigen, vorliegen. Im konkreten Fall wurde der Verwaltung u.a. vorgeworfen, dass sie trotz vorgängig eingereichtem Antrag die Traktandenliste einer Eigentümerversammlung nicht ergänzt hatte. Da an der Versammlung alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten waren, waren durch den Traktandierungsfehler keine wesentlichen Grundsätze demokratischer Willensbildung verletzt worden, so das Bundesgericht. Auch die mangelhafte, doch immerhin im Ergebnis nicht falsche Protokollierung der Versammlungsbeschlüsse durch die Verwaltung reichte nicht als wichtiger Grund zu deren Absetzung. Die Verwaltung hatte zudem an der Versammlung erst auf Intervention eines Stockwerkeigentümers von ihrem ursprünglichen Vorhaben Abstand genommen, über das Traktandum «Abberufung der Verwaltung» ohne Diskussion abstimmen zu lassen. Das war nach Ansicht des Bundesgerichtes geeignet, das Vertrauen in die Neutralität und Unabhängigkeit des Versammlungsleiters zu erschüttern, zumal dieses Verhalten rechtliche Folgen hatte. Der vor Bundesgericht gegen die Verwaltung antretende Stockwerkeigentümer hatte weiter mehrfach mangelhafte Heizkostenabrechnungen geltend gemacht. Allerdings war nur eine einzige von der Stockwerkeigentümerversammlung nicht genehmigt worden. Das Bundesgericht erklärte, im vorliegenden Fall müsse davon ausgegangen werden, dass die unkorrekte Abrechnung während dreier Jahre erfolgte, unter Verstoss gegen gesetzliche Bestimmungen und trotz jeweils geübter Kritik. Damit war das Vertrauen in die Verwaltung nachhaltig gestört, obwohl die Versammlung und mit ihr der Kläger einer Abrechnung schliesslich zugestimmt hatten. Das Bundesgericht hielt abschliessend fest, dass, mochten die eingangs erwähnte unrichtige Traktandierung, der Versuch, diskussionslos über einen Antrag abstimmen zu lassen, oder die Protokollierungsmängel für sich allein die Abberufung nicht rechtfertigen, diese Vorfälle zusätzlich noch zeigen, wie sehr die Verwaltung Mühe mit der Erfüllung ihrer Funktionen und mit der Wahrung ihrer Neutralität bekundete. Deshalb erschien das erforderliche Vertrauen in die Verwaltung insgesamt als zerstört. Das Bundesgericht erachtete deren Abberufung daher als gerechtfertigt.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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