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Der Begriff des Geschäftsraumes
* Raffael Steger |
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Sobald ein Geschäftsraum Objekt des Mietvertrages bildet, sind die dazu einschlägigen Bestimmungen, welche inhaltlich sowohl
zu Gunsten wie auch zu Lasten der Vermieterschaft ausgestaltet sind, zu beachten. Inhaltlich weichen diese in gewissen Bereichen von den Bestimmungen für Wohnräume ab, respektive enthalten
eigene Regeln. In der Praxis ist es nicht immer eindeutig, ob ein Geschäftsraum im Sinne des Gesetzes vorliegt und die genannten Bestimmungen zur Anwendung gelangen. |
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1. Die besonderen Regelungen für Geschäftsräume
Im Mietrecht verstreut finden
sich mehrere Bestimmungen, welche für Geschäftsräume andere Regelungen vorsehen als für andere Mietobjekte, insbesondere Wohnräume. So ist beispielsweise |
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der Betrag eines Mietzinsdepots in beliebiger Höhe festsetzbar (bei Wohnräumen: max. drei
Monatsmietzinse), |
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die Übertragung der Miete auf einen Dritten nach Art. 263 OR zulässig, |
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die minimale Kündigungsfrist auf sechs Monate (Art. 266d OR) und |
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die maximale Erstreckungsdauer des Mietvertrages auf sechs Jahre (Art. 272b OR) festgelegt |
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und ein besonderes Retentionsrecht nach Art. 268 ff. OR enthalten. |
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Je nach Fall hat die Vermieterschaft ein nicht zu unterschätzendes Interesse daran, ob nun ein Geschäftsraum vorliegt und die
jeweiligen Normen wirksam sind oder nicht. Da eine Legaldefinition des Begriffs «Geschäftsraum » fehlt, liegt es an der Lehre und insbesondere an der Rechtsprechung, diesen zu
konkretisieren. |
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2. Der Begriff des Geschäftsraumes
Unter einem Raum sind auf Dauer angelegte,
horizontal und vertikal abgeschlossene Bereiche bzw. mehr oder weniger geschlossene Gebäude zu verstehen. Neben dem räumlichen Ansatz ist zusätzlich die Art der Nutzung zu beachten.
Denn auch ein nicht gänzlich abgeschlossener Bereich kann als Raum im Sinne des Gesetzes qualifiziert werden.
Als Geschäftsraum gelten Räume,
welche dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dienen, wobei eine wirtschaftliche Tätigkeit im weitesten Sinne auszuüben ist. Die Tätigkeit
muss nicht zwingend gewinnbringend, sondern zumindest erwerbsorientiert sein. Unerheblich ist, ob es sich um eine hauptoder nebenberufliche Tätigkeit handelt. Dabei wird der Begriff
«Geschäftsraum» nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung weit ausgelegt, sodass all jene Räume darunter subsumiert werden, die tatsächlich dazu beitragen, dass der Mieter
seine Persönlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann.
Als Geschäftsräume gelten exemplarisch Büros,
Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine, Lagerräume und Räumlichkeiten, die einem Verein dienen, welcher seinen ideellen Zweck mit einem nach kaufmännischen Grundsätzen
geführten Betrieb unterhält. Selbst ein Hobbyraum, welcher als Garage-Anbau einem Mechaniker als Werkstatt zur Reparatur von Oldtimern dient, wurde vom Bundesgericht als Geschäftsraum
angesehen. Nicht als Geschäftsraum gelten hingegen gesondert vermietete Garagen, Baracken, Gartenhäuschen, Bootshäuschen usw. Wie aus dem «Hobbyfall» ersichtlich wird, legt
das Bundesgericht den Begriff sehr weit aus und wird dementsprechend im Zweifelsfalle das Mietobjekt eher als Geschäftsraum qualifizieren, sofern die Parteien sich über die Qualifikation
des Mietobjektes nicht geeinigt haben.
Förderlich in Bezug auf die Begriffsumschreibung wäre auf jeden Fall eine Legaldefinition, damit der
Rechtsunsicherheit entgegengetreten werden könnte. Sollte in der Praxis ein Zweifelsfall vorliegen, ist es deshalb ratsam, die für Gewerberäume einschlägigen Normen zu beachten,
insbesondere Form- und Kündigungsvorschriften. Vorteilhaft in diesem Fall ist, dass die Vermieterschaft gleichfalls in den Genuss des Retentionsrechts kommt, was in Anbetracht der vermehrt
reklamierten Zahlungsmoral der Mieterschaft durchaus hilfreich sein kann. |
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