|
|
|
| |
|
|
| |
Die Kündigungssperrfrist – Einschränkung
der
Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter
* Daniel Petazzi |
|
| |
|
|
| |
(Teil 2) |
|
| |
|
|
| |
Durch das Laufen einer Sperrfrist ist der Vermieter zwar in seiner Möglichkeit, das Mietverhältnis aufzulösen,
eingeschränkt, in den folgenden sechs Fällen kann er jedoch trotzdem erfolgreich eine Kündigung aussprechen:
1. Bei dringendem Eigenbedarf des
Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte. Hier ist zu beachten, dass relativ hohe Anforderungen an die Dringlichkeit des Eigenbedarfs gestellt werden.
2. Bei Zahlungsverzug des Mieters. Vorausgesetzt wird, dass sämtliche Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR gegeben sind.
Ein blosser Zahlungsrückstand – selbst von mehreren Monaten – reicht somit nicht aus.
3. Bei schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu
Sorgfalt und Rücksichtnahme. Auch hier wird verlangt, dass die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Vertragsauflösung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR gegeben sind. Nebst
der Erheblichkeit der Verletzung muss vor allem auch eine entsprechende Mahnung vorliegen.
4. Bei Veräusserung des Mietobjekts, wenn der Käufer einen
dringenden Eigenbedarf geltend machen kann.
5. Bei Vorliegen von wichtigen Gründen. Hier müssen die Voraussetzungen für eine ausserordentliche
Kündigung gemäss Art. 266g OR vorliegen. Das Fortsetzen des Mietverhältnisses muss für den Vermieter geradezu unzumutbar sein, wobei an die Unzumutbarkeit hohe Anforderungen
gestellt werden.
6. Bei Konkurs des Mieters. Auch hier handelt es sich um eine Möglichkeit, das Mietverhältnis ausserordentlich aufzulösen. Die
Voraussetzungen sind in Art. 266h OR geregelt. Danach muss der Mieter vorerst in Konkurs fallen. Kann er oder die Konkursverwaltung sodann auf die Aufforderung des Vermieters zur Sicherstellung von
künftigen Mietzinsen innert der angesetzten Frist keine Sicherheit leisten, hat der Vermieter die Möglichkeit, sogar fristlos zu kündigen.
Bei
der obigen Aufzählung sind die Ausnahmen vom Kündigungsschutz der Sperrfrist abschliessend geregelt. In allen übrigen Fällen besteht daher vor Ablauf der 3-jährigen
Sperrfrist das Risiko, dass die ausgesprochene Kündigung erfolgreich angefochten werden kann.
Im Hinblick auf die Tragweite der erwähnten Sperrfrist
ist im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung mit den Mietern – sei es auch bloss aussergerichtlich – Vorsicht geboten. Bevor man sich als Vermieter zu einem «bösen» Brief
an den Mieter entscheidet, kann die Nachfrage bei einem Experten durchaus nützlich sein. |
|
| |
|
|
| |
* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
|
| |
|
|
|
