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Der Erwerb von Grundstücken durch
Personen im
Ausland
* Rafael Steger |
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Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland wurde in den Achtzigerjahren durch das sog. Bewilligungsgesetz (BewG, SR
211.412.41) und die dazugehörende Verordnung (BewV, SR 211.412.411) eingeschränkt. Danach bedürfen Personen im Ausland einer kantonalen Bewilligung, um ein Grundstück in der
Schweiz zu Eigentum erwerben zu können. Die Bewilligung wird nur dann erteilt, wenn einer der im Bundesgesetz oder durch den kantonalen Erlass vorgesehenen Bewilligungsgründe vorliegt. Der
Vollzug des Gesetzes obliegt den Kantonen. Im Rahmen der bilateralen Verträge wurde die Bewilligungspflicht zu Gunsten von EG-/EFTA-Staatsangehörigen gelockert. |
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1. Gesetzliche Grundlagen
Neben dem BewG und der BewV sind die Abkommen zwischen der
Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten bzw. den EFTA-Staaten einerseits und der Schweizerischen Eidgenossenschaft andererseits (bilaterale Abkommen EG-CH und Änderung des
Abkommens EFTA-CH; SR 0.142.112.681 und SR 0.632.31) wie auch das zürcherische Einführungsgesetz und die Verordnung des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (LS 234.1 und LS 234.12) einschlägig. |
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2. Bewilligungspflicht
Subjektive Bewilligungspflicht: natürliche und juristische
Personen im Ausland
Der Bewilligungspflicht unterstellt und daher als Personen im Ausland nach dem BewG gelten natürliche Personen, die ihren Wohnsitz im
Ausland haben und weder EG-/EFTA-Staatsangehörige sind noch eine Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung) besitzen. Unter die juristischen Personen im Ausland fallen die Gesellschaften, die
ihren Sitz im Ausland haben, oder Gesellschaften und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die zwar in der Schweiz ihren Sitz haben, aber von Personen im
Ausland beherrscht werden. Auch Treuhandgeschäfte – d.h. eine Person, welche nicht der Bewilligung unterstellt ist, erwirbt ein Grundstück auf Rechnung einer Person im Ausland –
sind bewilligungspflichtig.
Keiner Bewilligung bedürfen daher Schweizer und Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland,
ausländische Staatsangehörige mit einer Niederlassungsbewilligung und (schweizerisch beherrschte) Gesellschaften und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische
Persönlichkeit mit Sitz in der Schweiz und neu seit Sommer letzten Jahres EG-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz.
In
Härtefällen, d.h. wenn die Person im Ausland aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen zum Ort, in welchem das Grundstück liegt, unterhält, kann eine Bewilligung
ausnahmsweise erteilt werden. |
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Objektive Bewilligungspflicht |
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| A. |
Nutzungszweck des Grundstücks
Die Nutzung des Grundstücks
(Wohnraum, Bauland) ist insoweit von Bedeutung, als je nach Nutzung die Bewilligungspflicht entfällt bzw. nach wie vor Geltung hat. Folgende Nutzungen lassen die Bewilligungspflicht
entfallen:
Die selbst genutzte Hauptwohnung (EFH, StWE) am Ort des Wohnsitzes.
Bemerkenswert ist, dass ein
allfälliger Wohnsitzwechsel nicht zwingend den Verkauf der bisher bewohnten Wohnung bedingt, doch werden Missbräuche mit der nachträglichen Bewilligungspflicht und der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sanktioniert. Der Erwerb ist bis zu einer Grundstücksfläche von 3000 m² problemlos. Liegt die
Grundstücksfläche darüber, wird der Grundbucheintrag nicht direkt vorgenommen, sondern der Erwerber wird vorab an die Bewilligungsbehörde verwiesen. Diese überprüft
u.a., ob mit dem Erwerb nicht primär eine Kapitalanlage- Strategie verfolgt wird.
Das innerhalb von einem Jahr zum Zweck der selbst genutzten Hauptwohnung
zu überbauende Bauland.
Die Zweitwohnung eines EU- oder EFTAGrenzgängers.
Unter einer Zweitwohnung ist eine
Wohnung, welche von einem EG-/EFTAGrenzgänger während seiner Arbeitszeit genutzt wird, zu verstehen. Die Zweitwohnung muss sich in der Region des Arbeitsplatzes befinden. Bis zu einer
Grundstücksfläche von 1000 m² ist der Erwerb problemlos.
Wohnungen, die zusammen mit einem Betriebsstätte-Grundstück
erworben werden. Darunter fallen beispielsweise Hotels oder die Wohnung eines Abwarts in einem Gewerbegebäude. |
| B. |
Nach Art des Rechts
Mit dem zweiten objektiven Kriterium wird
darauf abgestellt, aufgrund welcher rechtlichen Handlung die Verfügungsmacht über ein Grundstück erlangt wird. Dabei ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise relevant, d.h. es wird
nicht nur auf den aus dem Grundbuch ersichtlichen Eigentümer abgestellt, sondern darauf, ob eine Person im Ausland tatsächlich über ein bewilligungspflichtiges Grundstück
verfügen kann. Darunter fallen insbesondere Gesamt-, Mit-, Allein-, Stockwerkeigentum, Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung, bestimmende Beteiligung an einer juristischen Person, die Verlegung des
Sitzes einer Gesellschaft ins Ausland, die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht oder sogar ein langjähriger Miet- oder Pachtvertrag. |
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Ausnahmen von der Bewilligungspflicht
Neben den bereits erwähnten Ausnahmen von der
Bewilligungspflicht treten noch weitere, spezielle Ausnahmen hinzu. Diese stellen hauptsächlich auf familienund erbrechtliche Beziehungen ab. Von der Bewilligung befreit sind u.a. gesetzliche
Erben im Sinne des schweizerischen Rechts, Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie etc. Umgehungstatbestände wie ein Doppelverkauf (vom Kind an die Eltern und von diesen
wiederum an das zweite Kind, sprich Geschwister) sind unzulässig und können nachträglich der Bewilligungspflicht unterstellt werden. |
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3. Bewilligungsverfahren und Überprüfung
Bestehen Zweifel über die
Bewilligungspflicht, kann der Erwerber an die zuständige Behörde mit dem Gesuch um Bewilligung bzw. um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gelangen. Im Kanton Zürich ist nach
§ 1 lit. a der Verordnung des EGzBewG der Bezirksrat am Ort des Grundstücks zuständig. Hat die Behörde (Grundbuchamt, Handelsregisteramt,
Steigerungsbehörde) Bedenken, ob eine Bewilligung von Nöten ist, kann sie den Erwerber unter Fristansetzung an die Bewilligungsbehörde verweisen. Die Bewilligung kann durch jede Partei
bei der Beschwerdeinstanz (Volkswirtschaftsdirektion) überprüft werden und schlussendlich mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht weitergezogen werden.
Weitere Informationen können unter www.bj.admin.ch abgerufen werden. |
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