HEV 09/2004 Inhaltsverzeichnis Liegenschaftskauf         Gültigkeit von Reservationsverträgen * Harald Solenthaler           Beim Erwerb einer Liegenschaft wird oft von Verkäufer-, aber auch von Käuferseite die Vereinbarung eines Reservationsvertrages gewünscht. Verständlicherweise haben jeweils beide Parteien das Interesse, den anderen Vertragspartner an den Abschluss eines zukünftigen Kaufvertrages zu binden. Inhaltlich wird in der Regel abgemacht, dass der Kaufinteressent eine Anzahlung leistet, welche er als so genanntes Reuegeld verliert, wenn er den Kaufvertrag doch nicht eingehen will. Ist eine solche Vereinbarung rechtsgültig?           Grundsätzlich ist die Gültigkeit eines Reservationsvertrages von den Formvorschriften abhängig. Kaufverträge über Grundstücke bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Da es sich beim Reservationsvertrag um einen Vorvertrag handelt, muss er generell den gleichen Formerfordernissen genügen wie der eigentliche Kaufvertrag (Art. 216 Abs. 2 OR). Somit ist neben der Schriftlichkeit nach Art. 13 OR auch die öffentliche Beurkundung für eine solche Vereinbarung erforderlich. Wurde es nun unterlassen, eine Reservationsvereinbarung öffentlich zu beurkunden, so ist sie nichtig, also in rechtlicher Hinsicht für beide Vertragsparteien unverbindlich. Der Verkäufer wie auch der Käufer kann trotz zugesichertem Interesse und unterschriebenem Reservationsvertrag die Leistungen verweigern. Will der Käufer beispielsweise vom Kauf Abstand nehmen, kann er entweder die Anzahlung verweigern oder die bereits entrichtete Zahlung wieder zurückfordern. Sofern der Verkäufer keine speziellen Aufwendungen im Hinblick auf den Verkauf hatte, kann der Kaufinteressent die geleistete Anzahlung in der Regel vollständig zurückverlangen. Nach ständiger Rechtsprechung der Gerichte kann der Anbieter nicht geltend machen, der Interessent habe den Formmangel gekannt und könne sich deshalb nicht auf einen Irrtum bei der Bezahlung berufen. Als Begründung wird vorgebracht, dass die Kenntnis des Formmangels einen Rückforderungsanspruch nicht auszuschliessen vermag, weil die Geldleistung nicht zum Zwecke hatte, den Vorvertrag zu erfüllen, sondern geleistet wurde, damit ein künftiger Vertrag geschlossen wird. Bei Unkenntnis über den tatsächlichen Formmangel des Reservationsvertrages kann der Interessent, der sich über die Gültigkeit des Vertrages geirrt hat, ohnehin sein Geld zurückfordern. Für die Rückforderung der Reservationszahlung sind die Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung nach Art. 62 ff. OR massgebend. Danach beträgt die Frist zur Geltendmachung ein Jahr seit Kenntnis, dass der Vertrag ungültig ist, jedoch maximal zehn Jahre seit der Entstehung des Rückforderungsanspruchs (Zeitpunkt der Zahlung). Sollte der Interessent sein Einverständnis gegeben haben, dass ein Notar oder ein Anwalt einen Kaufvertrag ausarbeitet, hat er diesen im Rücktrittsfall für seine Aufwendungen zu entschädigen. Achtung! Wird gleichzeitig mit dem Reservationsvertrag ein Werkvertrag zum Bau eines Hauses abgeschlossen, ist dieser gültig zu Stande gekommen, weil der Werkvertrag für seine Gültigkeit keiner öffentlichen Beurkundung bedarf. Zwar kann der Werkbesteller jederzeit vom Vertrag zurücktreten, muss aber den Unternehmer schadlos halten, also seine bisherigen Aufwendungen voll vergüten.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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