|
|
|
| |
|
|
| |
Brandschutzmassnahmen sind nicht
wertvermehrend
* Harald Solenthaler |
|
| |
|
|
| |
sh. Wenn im Rahmen von Renovationsarbeiten oder auf behördliche Anweisung hin bauliche Anpassungen (z.B. Brandschutzmassnahmen) an
die geltenden Vorschriften notwendig sind, stellen diese Änderungen keine Wertvermehrung dar, sondern sind als werterhaltende Investitionen anzusehen, die vom Vermieter zu tragen
sind.
Nach einer Sanierung, bei welcher Brandschutzmassnahmen installiert und Elektroinstallationen in den Mieträumlichkeiten der Mieter verbessert worden
waren, teilte der Vermieter dem Mieter mit amtlichem Formular eine Erhöhung des Nettomietzinses aufgrund wertvermehrender Investitionen mit. Diese Mietzinserhöhung wurde durch den Mieter
bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich angefochten. Nachdem keine Einigung anlässlich der Schlichtungsverhandlung erzielt werden konnte, reichte der Vermieter Klage auf
Durchsetzung der Mietzinserhöhung beim Mietgericht Zürich ein, das sein Urteil folgendermassen begründete:
Da sich die Parteien über die
Verbesserung der Elektroinstallationen als wertvermehrende Investitionen einigen konnten, blieb weiterhin der wertvermehrende Charakter der Brandschutzmassnahmen strittig.
Die Brandschutzmassnahmen wurden vom Vermieter installiert, um die Räumlichkeiten den feuerpolizeilichen Gesetzesbestimmungen anzupassen. Die Einhaltung der Regeln des
öffentlichen Rechts gehört zur Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Genügt das Mietobjekt den geänderten
öffentlich-rechtlichen Gesetzen nicht mehr, besteht ein Mangel im Sinne der Art. 259 ff. OR, welcher vom Vermieter zu beseitigen ist. Die vom Vermieter zur Einhaltung des öffentlichen
Rechts getätigten Investitionen beheben somit diesen Mangel und versetzen das Mietobjekt wieder in einen tauglichen Zustand.
Demzufolge sind Massnahmen wie
für den Brandschutz nicht als wertvermehrende Verbesserungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR zu qualifizieren. Die Investitionen für die Installierung der Brandschutzmassnahmen haben somit
rein werterhaltenden Charakter und rechtfertigen keine Mietzinserhöhung gemäss Art. 269a lit. b OR. |
|
| |
|
|
| |
* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
|
| |
|
|
| |
|
|
| |
Anmerkung
* Rafael Steger
Dieses Urteil weicht von der Meinung des HEV Zürich ab. Die zitierte Lehrmeinung von Higi bezieht sich nämlich auf die Tauglichkeit des Mietobjekts im Zeitpunkt der
Übergabe. Eine nachträgliche, aufgrund veränderter öffentlicher Vorschriften bedingte Anpassung des Mietobjekts hat demgegenüber eine Wertsteigerung zur Folge, die vom
Vermieter auf den Mieter überwälzt werden darf. Die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts endet dort, wo die «Erhaltung » über jenes hinausgeht, was im Zeitpunkt der
Übergabe verlangt werden konnte. Hätte nämlich der Vermieter im Zeitpunkt der Übergabe gewusst, dass in Zukunft eine Anpassung an neue Vorschriften vorgenommen werden muss, so
hätte er dies bei der Festlegung des Mietzinses berücksichtigt. Dies konnte er aber nicht, was eine entsprechende nachträgliche Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt. |
|
|
