|
|
|
| |
|
|
| |
Der Untermietvertrag
* Georg Bak |
|
| |
|
|
| |
Der Untermietvertrag ist im Grunde genommen ein ganz normaler Mietvertrag, der zwischen dem Mieter und dem Untermieter abgeschlossen
wird. Für die Entstehung eines solchen Vertrages bedarf es zwingend einer Vereinbarung über einen Mietzins. Daher besteht noch kein Untermietvertrag, wenn man vorübergehend Gäste
beherbergt. Das Gesetz räumt in Art. 262 Abs. 1 OR die Möglichkeit ein, das ganze Objekt oder nur einen Teil davon unterzuvermieten. Demzufolge kann man auch nur ein Zimmer dem Untermieter
überlassen, während man den restlichen Teil der Wohnung selber bewohnt. |
|
| |
|
|
| |
Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu, das Mietobjekt unterzuvermieten. Ausnahmsweise darf der Vermieter aber die Untermiete
verweigern, nämlich wenn einer der in Art. 262 Abs. 1 genannten Gründe vorliegt: |
|
| |
| – |
Der Mieter weigert sich, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Der Vermieter hat
Anrecht darauf, über sämtliche Informationen bzg. des Untermietverhältnisses in Kenntnis gesetzt zu werden. Dazu gehören etwa die persönlichen Daten des Untermieters, die
betroffenen Räumlichkeiten und deren Gebrauchszweck, der Mietzins sowie die Mietdauer. |
| – |
Die Bedingungen des Untermietverhältnisses sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag
missbräuchlich. Der Mieter darf demnach den Mietzins im Untermietvertrag im Vergleich zum Hauptmietvertrag nicht erheblich erhöhen, wenn er keine zusätzlichen Leistungen (z.B.
Überlassung von Möbeln) erbringt. Eine minimale Erhöhung kann jedoch gerechtfertigt sein, falls das Untermietverhältnis zusätzliche Verwaltungskosten verursacht. |
| – |
Dem Vermieter entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile. Ob ein solcher Fall zutrifft, wird wohl
am ehesten an der Zweckbestimmung des Mietobjekts zu beurteilen sein. Beispielsweise kann eine Wohnung nicht in eine Geschäftsräumlichkeit umfunktioniert werden. Die Untermiete kann
insbesondere verweigert werden, wenn der Untermieter ein Konkurrenzunternehmen gegenüber dem Vermieter oder sonstigen Mietern in derselben Liegenschaft führen möchte. |
|
|
| |
Die Zustimmung des Hauptvermieters ist für den Untermietvertrag kein Gültigkeitserfordernis, d.h. ein Untermietvertrag besteht
auch dann, wenn das Einverständnis des Hauptvermieters nicht vorliegt. Das Risiko liegt in einem solchen Fall aber darin, dass der Vermieter die Zustimmung nachträglich berechtigterweise
verweigert und der Mieter den Vertrag gegenüber dem Untermieter nicht erfüllen kann. Es ist daher ratsam, falls man als Mieter einen Untermietvertrag abschliesst, darin die Zustimmung des
Vermieters vorzubehalten. Falls sich die Mieterschaft einer berechtigten Zustimmungsverweigerung entgegensetzt und den Untermietvertrag trotzdem weiterführt, kann ihm der Vermieter nach
erfolgter schriftlicher Abmahnung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen.
Für den Schaden, den die Untermieterschaft am Mietobjekt
anrichtet, hat der Mieter genauso einzustehen, als hätte er ihn selbst verursacht. Der Vermieter kann den Untermieter aber auch direkt anweisen, die Sache zweckgemäss zu gebrauchen, falls
ihm auffällt, dass dieser keine Sorge zum Mietobjekt trägt.
Vorgedruckte Formulare für die Zustimmung zur Untervermietung mit allen
zweckdienlichen Angaben sind beim Drucksachenverkauf des HEV Zürich erhältlich. (Online bestellen.
Bestellnummer 30011) |
|
|
