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Nichtigkeit der Kündigung
* Cornel Tanno |
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Das Gesetz sieht vor, welche formellen Voraussetzungen bei einer Kündigung des Mietverhältnisses (hier interessieren nur
Wohnund Geschäftsräume) durch die Mietparteien einzuhalten sind. So hat der Mieter schriftlich, der Vermieter mit amtlichem Formular zu kündigen (Art. 266l OR). Dient die gemietete
Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern kündigen (Art. 266m OR). Die Kündigung durch den Vermieter ist dem
Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR). |
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Hält die kündigende Partei die Formvorschriften der Art. 266l–n OR nicht ein, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o
OR). Nichtigkeit bedeutet, dass die Kündigung völlig unwirksam ist. Rechtlich wird sie so behandelt, als ob sie überhaupt nie stattgefunden hätte. Unter dem Vorbehalt des
Rechtsmissbrauches braucht der Empfänger einer nichtigen Kündigung kein (gerichtliches) Verfahren zur Feststellung der Nichtigkeit anzustrengen. So kann sich z.B. der Mieter selbst im
Ausweisungsverfahren noch auf die Nichtigkeit der Kündigung berufen.
Ist eine Kündigung formnichtig, so hat die kündigende Partei ohne weiteres
das Recht, den Formfehler zu berichtigen und der Gegenpartei eine neuerliche, den gesetzlichen Formvorschriften entsprechende Kündigung zuzustellen. Diese erneute Kündigung kann hingegen
unter Umständen zur Folge haben, dass sich der Kündigungszeitpunkt gegenüber der ersten, nichtigen Kündigung verschiebt; so müssen ausgehend vom Zeitpunkt der zweiten,
formkorrekten Kündigung die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine beachtet werden.
Kündigungen sind indessen nicht
allein bei Formfehlern nichtig. Ein Nichtigkeitsgrund liegt auch vor, wenn bei einer Mehrheit von Vermietern und Mietern die Kündigung nicht von allen Beteiligten ausgesprochen oder nicht an
alle gerichtet wurde. Ist z.B. eine Erbengemeinschaft Vermieterin, so muss die Kündigung von allen Erben ausgehen. Ist ein Mitglied der Erbengemeinschaft von den anderen zur Vornahme der
Kündigung bevollmächtigt worden, ist diese rechtsgültig, wenn der Vertreter die Kündigung namens der Erbengemeinschaft ausspricht. Sind mehrere Mieter vorhanden, was vor allem bei
einfachen Gesellschaften der Fall ist, muss die Kündigung an alle Mieter erfolgen.
Bei Veräusserung einer Liegenschaft kann der Erwerber eine
Kündigung gestützt auf Art. 261 Abs. 2 OR (dringender Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte und Verschwägerte) erst erklären, nachdem er als Eigentümer in das Grundbuch
eingetragen wurde. Kündigt der Erwerber vor dem Eigentumsübergang, ist die Kündigung nichtig. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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