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Die Zerstörung des Mietobjektes
* Tiziano Winiger |
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Es gehört zum Lebensrisiko, dass ein Mietobjekt teilweise oder gänzlich, mit oder ohne Verschulden des Mieters zerstört
werden kann. |
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Wird ein Mietobjekt vollständig zerstört und trifft weder den Mieter noch den Vermieter ein Verschulden am
Untergang der Mietsache, erlischt das Mietverhältnis nach Art. 119 OR ohne Kündigung und entschädigungslos. Der Vermieter muss dem Mieter kein Ersatzobjekt zur Verfügung stellen,
und keine Partei muss der anderen eine Entschädigung leisten. Die Mieterschaft kann allfällig im Voraus bezahlte Mietzinse zurückfordern. Dies setzt voraus, dass die Weiterführung
des Mietverhältnisses völlig ausgeschlossen ist. Beispiele dazu: Flugzeugabsturz über einer Grosstadt, Brand, Lawine, Erdrutsch, Hochwasser oder terroristische
Anschläge. |
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Wird das Mietobjekt durch Verschulden des Mieters vollständig zerstört, indem er beispielsweise einen Brand verursacht,
so bleibt der Mieter zur Zahlung des ungekürzten Mietzinses bis zum Vertragsende bzw. bis zum ersten Kündigungstermin verpflichtet. Der Vermieter könnte den Mietvertrag auch in
Anwendung von Art. 257f Abs. 3 oder Abs. 4 OR ausserordentlich kündigen und der schuldhafte Mieter müsste zudem Schadenersatz leisten. |
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Wird die Sache durch Verschulden des Vermieters zerstört, wird nach einem Teil der Lehre der Vermieter schadenersatzpflichtig
nach Art. 97 OR und der Mieter kann nach Art. 259 und Art. 259b OR verlangen, dass der Mangel beseitigt wird (Wiederaufbau des Mietobjektes durch den Vermieter). Wird der Mangel nicht innert
nützlicher Frist beseitigt, kann der Mieter fristlos kündigen. Ein anderer Teil der Lehre lässt die ausserordentliche Kündigung durch den Mieter nach Art. 266g OR zu. |
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Wird das Mietobjekt aber nur teilweise zerstört, so muss der Vermieter unabhängig von der Verschuldensfrage das
Mietobjekt weiterhin zur Verfügung stellen, und der Mieter ist verpflichtet, den reduzierten Mietzins weiterhin zu bezahlen. Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Parteien
nicht mehr zumutbar, so kann der Vertrag aus wichtigem Grund oder infolge veränderter Umstände von beiden Parteien gekündigt werden. Hat der Mieter die teilweise Zerstörung des
Mietobjektes verschuldet, ist er verpflichtet, den Schaden nach den allgemeinen Schadenersatzgrundsätzen zu ersetzen. |
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