Mietzinsgestaltung | Mietzinsgestaltung bei dreimonatiger Kündigungsfrist

HEV 11/2004

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Mietzinsgestaltung

Mietzinsgestaltung bei dreimonatiger Kündigungsfrist

Mietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung

–	der Teuerung bis Ende April 2004 (Landesindex der Konsumentenpreise)
–	des Zinsfusses der ZKB für bestehende Ersthypotheken
–	der Teuerung der Unterhalts- und Verwaltungskosten usw.

Berechnet am 5. November 2004
Halbjährlich aktualisierte Tabelle unter www.hev-zh.ch/Mietzins

Letzte Anpassung per	Berechnungsgrundlagen der letzten Anpassung			Allgemeine Berechnungsgrundlagen			Mietzins- änderung per 1. April 2005
				Hypo- thekar- zinssatz 3,25%	Teuerung des risiko- tragenden Kapitals bis Ende Okt. 2004 (110,6 Punkte)	Kosten- steige- rungen bis Ende Okt. 2004
				Mietzinsänderungen im Detail
	Hypo- zinssatz	Indexstand		Mietzinsänderungen im Detail			Total
	%	Punkte	Monat	%	%	%	%
01.10.99 01.04.00 01.10.00 01.04.01 01.04.01 01.10.01 01.04.02 01.10.02 01.04.03 **01.04.03 01.10.03 01.04.04 01.10.04	3,75 4,00 4,50 4,50 4,50 4,25 4,00 4,00 3,75 3,50 3,25 3,25 3,25	104,7 105,3 106,1 107,4 106,7 107,4 107,4 108,6 108,7 108,7 109,3 109,2 109,9	4.99 10.99 4.00 10.00 10.00 4.01 10.01 4.02 10.02 10.02 4.03 10.03 4.04	-5,66 -8,26 -13,04 -13,04 -13,04 -10,71 -8,26 -8,26 -5,66 -2,91 – – –	2,25 2,01 1,70 1,19 1,46 1,19 1,19 0,74 0,70 0,70 0,48 0,51 0,25	5,50 5,00 4,50 4,00 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 2,00 1,50 1,00 0,50	2.09 -1,25 -6,84 -7,85 -7,58 -6,02 -4,07 -5,02 -2,96 -0,21 1,98 1,51 0,75


	*	Falls die Mietzinsanpassung noch auf dem vom BfS falsch berechneten Lebenskostenindexes erfolgte.
	**	Falls die Mietzinsanpassung bereits auf dem vom BfS berichtigten Lebenskostenindex beruhte.
	***	Falls die Hypozinssenkung von 4 auf 3,75% noch nicht auf den 1.4.2003 berücksichtigt wurde.
	****	Falls die Hypothekarzinssenkung von 4 auf 3.75% bereits auf den 1.4.2003 berücksichtigt wurde.

Bemerkungen zur Tabelle «Mietzinsgestaltung»
Diese Berechnung ist nur korrekt für Mietzinsanpassungen, welche bis etwa Ende des laufenden Monats verschickt werden und nur sofern sich die Berechnungsgrundlagen zwischen dem Berechungsdatum und dem Versand der Mietzinsanpassung nicht
verändert haben.
Ausgangspunkt für jede Berechnung einer Mietzinsänderung ist der Zeitpunkt, in
dem die letzte Anpassung verschickt wurde.
Bei den Ansätzen für Hypothekarzins und Teuerung handelt es sich um gesetzlich
bestimmte Grössen.
Bei den Kostensteigerungen wird mit dem Erfahrungswert von 1%/Jahr gerechnet. Werden besonders viele Nebenkosten separat abgerechnet, reduziert sich der Erfahrungswert. Im Streitfall sind die tatsächlichen Kostensteigerungen zu belegen.

Zur Beachtung:

–	Mietzinserhöhungen sind mit dem amtlichen Formular mitzuteilen.
–	Mietzinssenkungen sind an keine Form gebunden.
–	Bei Mitteilungen, bisherige Vorbehalte würden teilweise oder ganz mit dem Mietzinssenkungsanspruch verrechnet, sollten vorsichtshalber die Vorschriften für Mietzinserhöhungen eingehalten werden.
–	Mietzinserhöhungen können nur auf die Kündigungstermine hin erfolgen.
–	Der Mieter hat die Mitteilung einer Mietzinserhöhung innert folgender Frist zu erhalten: Kündigungsfrist plus 10 Tage vor dem Kündigungstermin. Des Zustellrisikos wegen sollte die Erhöhung noch einmal 10 Tage früher verschickt werden. (Beispiel: Mietzinserhöhung auf den 1. April. Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten Versand allerspätestens am 11. Dezember.)
–	Mietzinserhöhungsformulare sind eingeschrieben zu verschicken.
–	Nicht abgeholte Mitteilungen ungeöffnet aufbewahren (als Beweismittel für den Richter). Zur Orientierung dem Mieter auf normalem Postweg eine Kopie zustellen.
–	Auf der Mitteilung müssen die Gründe der Erhöhung bzw. der mit dem Senkungsanspruch verrechneten Erhöhungsmöglichkeiten abschliessend aufgezählt sein. Andere Gründe können später nicht mehr geltend gemacht werden.
–	Wird die rechtlich zulässige Mietzinserhöhung bzw. Verrechnungsmöglichkeit nicht voll ausgeschöpft, ist ein ausdrücklicher Vorbehalt für das spätere Nachziehen anzubringen. Dieser Vorbehalt muss in Franken oder Prozenten angegeben und begründet werden.
–	Keine Kündigung im Zusammenhang mit einer Mietzinsänderung!!!

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