HEV 11/2004 Inhaltsverzeichnis Stockwerkeigentum         Das Protokoll im Stockwerkeigentum * Harald Solenthaler           Das Gesetz macht in den Bestimmungen über das Stockwerkeigentum keine näheren Angaben zum Protokoll oder zur Protokollführung einer Stockwerkeigentümerversammlung. Grundsätzlich muss ein Protokoll geführt werden, doch für dessen Ausführung besteht ein grosser Freiraum. Gemäss Art. 712n Abs. 2 ZGB sind die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung zu protokollieren. Demnach verlangt der Gesetzgeber mindestens ein Beschlussprotokoll (nicht ein Verhandlungsprotokoll), welches die erfolgten Anträge, Wahlen und die gefassten Beschlüsse beinhaltet. Ebenfalls sind die entsprechenden Abstimmungsergebnisse, d.h. die zustimmenden und ablehnenden Stimmen sowie allfällige Enthaltungen, darin festzuhalten. Über die Form des Protokolls äussert sich der Gesetzgeber nicht, doch ist aus Beweisund Archivierungsgründen die Schriftlichkeit vorzuziehen. Das Protokoll ist als solches zu bezeichnen und hat den Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie Ort und Datum der Stockwerkeigentümerversammlung zu enthalten. Daneben ist es zweckmässig, die Namen des Vorsitzenden und des Protokollführers anzuführen und die Anzahl der anwesenden Stockwerkeigentümer sowie die vertretenen Stimmen und Wertquoten anzugeben, sodass die ordnungsgemässe Einberufung und Beschlussfähigkeit der Versammlung festgehalten werden kann. Schliesslich ist das Protokoll vom Protokollführer und vom Versammlungsvorsitzenden zu unterzeichnen. Auch hinsichtlich der Protokollführung sind keine genügenden gesetzlichen Bestimmungen vorhanden. Eines in Form eines Verhandlungsprotokolls kann bei der Auslegung von Beschlüssen und für Rechtsnachfolger von Stockwerkeigentümern eine Erleichterung bedeuten, indem es einen Überblick über die Rechtslage im Innenbereich des Gemeinschaftsverhältnisses verschafft. Wird deshalb anstatt eines Beschlussprotokolls ein Versammlungsprotokoll bevorzugt, ist es sinnvoll, Ausführungsbestimmungen im Stockwerkeigentumsreglement zu erlassen. Darin kann vorgeschrieben werden, dass auch die wichtigsten Erläuterungen des Vorsitzenden sowie die bedeutsamsten Voten der Teilnehmer protokolliert werden müssen. Obwohl keine gesetzliche Pflicht zur Verteilung des Protokolls besteht, entspricht es eher den heutigen Gepflogenheiten, jedem Stockwerkeigentümer ein Protokoll zuzustellen. Wegen fehlender gesetzlicher Grundlagen kann ebenfalls im Protokoll festgelegt werden, dass das Protokoll der letzten Versammlung in der folgenden Stockwerkeigentümerversammlung zu genehmigen ist. Will man aber von einem solchen Genehmigungsvorbehalt absehen, kann jedem Stockwerkeigentümer eine Frist von 30 Tagen seit Zustellung des Protokolls gewährt werden, um Berichtigungen anzubringen, welche den übrigen Stockwerkeigentümern zur Kenntnis und Stellungnahme weiterzuleiten sind. Die Versammlungsbeschlüsse können innerhalb einer Frist von einem Monat seit Kenntnisnahme beim Friedensrichter angefochten werden. Stockwerkeigentümer, die nicht an der Versammlung teilgenommen haben, erhalten regelmässig erst mit der Zustellung des Protokolls Kenntnis vom Inhalt der Beschlüsse. Damit nicht eine längere Ungewissheit über deren Gültigkeit besteht, ist es sinnvoll, dem Protokollführer im Reglement eine bestimmte Frist zur Erstellung und Verteilung des Protokolls anzusetzen. Nach Art. 712n Abs. 2 ZGB hat der Verwalter bzw. der Vorsitzende der Versammlung die Pflicht, das Protokoll aufzubewahren. Bei Bedarf (z.B. in einem Verfahren) dient das Protokoll der Verwaltung und den Stockwerkeigentümern als Nachweis über die gefassten Beschlüsse und erfolgten Wahlen. Gesetzlich ist die Aufbewahrungsdauer wiederum nicht geregelt. Enthält das Reglement auch keine entsprechenden Vorschriften, ist nach herrschender Lehre für die Aufbewahrungsdauer der Protokolle die Existenzdauer der Stockwerkeigentümergemeinschaft als massgebend zu erachten, d.h. die Protokolle sind ohne zeitliche Beschränkung aufzubewahren. Entsteht einem Stockwerkeigentümer oder der Stockwerkeigentümergemeinschaft zufolge Verletzung dieser Pflicht einen Schaden, ist die entsprechende Person zur Verantwortung zu ziehen.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich                 Lesetipp: Das Stockwerkeigentum * Rafael Steger Kommentar der Artikel 712a – 712t ZGB v. Dr. iur. Amédéo Wermelinger, Zürich 2004 Seit rund 40 Jahren besteht in der schweizerischen Rechtsordnung das Institut des Stockwerkeigentums. Seine Entwicklung hat den Immobilienmarkt seither massgebend beeinflusst, entwickelte sich der Anteil am Wohnungsbestand von rund 1% (1970) zu beeindruckenden 22% (2000). Mit dieser Penetration des Marktes folgt unweigerlich eine Fülle von aufgeworfenen Rechtsfragen. Da die gesetzliche Regelung zum einen eher dürftig ausgefallen ist und zum anderen die Rechtsprechung zahlreich erging, besteht ein Bedürfnis des Praktikers, ob Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, ob prozessierender oder beratender Rechtsanwalt, auf ein umfassendes und systematisches Werk zurückgreifen zu können. Diese Lücke schliesst das Werk «Das Stockwerkeigentum» von Dr. iur. Amédéo Wermelinger, welches in Zusammenarbeit mit Herrn Rechtsanwalt Christian Affentranger und Frau Grundbuchverwalterin Nicole Portmann entstanden ist. Auf rund 700 Seiten werden praxisbezogene und vielfältig dokumentierte Ausführungen zu den wichtigen Themen des Stockwerkeigentums angeführt. Das erwähnte Werk ist im Handel oder unter www.schulthess.com käuflich zu erwerben.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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