HEV 11/2004 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Das Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumen * Daniel Petazzi           Zur Sicherung des Anspruches des Vermieters auf den Mietzins sieht das Gesetz ein Retentionsrecht vor. Die massgebenden gesetzlichen Bestimmungen befinden sich im Obligationenrecht (Art. 268–268b OR) und im Gesetz über die Schuldbetreibung und den Konkurs (Art. 283–284 SchKG). Dieses Retentionsrecht ist jedoch auf die Miete von Geschäftsräumlichkeiten beschränkt. Bei der Miete von Wohnräumen besteht dieses Recht daher nicht. Es handelt sich um ein spezielles Pfandrecht an beweglichen Sachen. Aussergewöhnlich ist der Umstand, dass das Pfandrecht ohne eine Besitzesübertragung entsteht. Das heisst, dass die vom Retentionsrecht erfassten Gegenstände im Besitze des Mieters verbleiben. Der Mieter wird lediglich in seiner Verfügungsbefugnis eingeschränkt, indem ihm verboten wird, die vom Retentionsbeschlag betroffenen Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen, bevor der geforderte Mietzins inkl. Nebenkosten nebst Betreibungskosten und allfälligen Verzugszinsen entweder bezahlt oder sichergestellt ist. Dieses Verbot wird unter Androhung der Straffolge gemäss Art.169 des Strafgesetzbuches, wonach eine Bestrafung mit Gefängnis von bis zu 3 Jahren möglich ist, ausgesprochen. Um die erwähnte Sicherstellung zu erreichen, hat der Vermieter wie folgt vorzugehen: Als erster Schritt ist beim Betreibungsamt am Ort des Mietobjektes das Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses zu stellen. In diesem Begehren ist nebst den Personalien der Parteien die Forderungssumme, für welche die Sicherstellung verlangt wird, anzuführen. Hier ist zu berücksichtigen, dass das Retentionsrecht lediglich für max. einen verfallenen Jahresmietzins besteht. Weiter seit Stellung des Retentionsbegehrens zurückliegende Mietzinse können daher nicht mehr sichergestellt werden. Zudem umfasst das Retentionsrecht auch den laufenden Halbjahresmietzins (Sicherstellung noch nicht fälliger Mietzinse). Diesfalls erfolgt die Aufnahme des Retentionsverzeichnisses jedoch nur, wenn der Mieter wegziehen oder Gegenstände, die dem Retentionsrecht unterliegen, beseitigen will. Dieser Umstand ist durch den Vermieter darzulegen. Aufgrund des gestellten Begehrens wird das Betreibungsamt tätig und nimmt ein Retentionsverzeichnis auf. Der Bestand und die Höhe der geltend gemachten Forderung werden nicht geprüft. Das Betreibungsamt darf sich nur weigern, wenn offensichtlich kein Retentionsrecht besteht (z.B. wenn kein Mietverhältnis besteht). In das Retentionsverzeichnis werden so viele Gegenstände aufgenommen, als es zur Sicherung der geltend gemachten Forderungssumme benötigt. Zudem dürfen lediglich solche Gegenstände aufgenommen werden, die danach auch verwertet werden können. Die sog. Kompetenzstücke fallen nämlich nicht darunter! Diese durch das Gesetz als unpfändbare Vermögenswerte bezeichneten Gegenstände sind in Art. 92 SchKG aufgezählt. Zu erwähnen sind insbesondere Werkzeuge, Gerätschaften, Instrumente und Bücher, soweit diese für den Schuldner bzw. Mieter zur Ausübung seines Berufes notwendig sind. Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass nur solche Gegenstände retiniert werden können, die der Mieter in das Mietobjekt eingebracht hat und die in einer direkten Beziehung zum vertragsgemässen Gebrauch des Mietobjektes stehen. Eine teure Vase, die der Mieter nur vorübergehend in den Mieträumlichkeiten lagerte, um sie danach privat zu verschenken, kann daher beispielsweise nicht retiniert werden. Schliesslich sind grundsätzlich auch bewegliche Sachen Dritter, die der Mieter in das Mietobjekt eingebracht hat, vom Retentionsrecht erfasst. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn der Vermieter wusste oder wissen musste, dass diese Gegenstände nicht dem Mieter gehören, oder wenn es sich um gestohlene, verlorene oder sonstwie abhanden gekommene Sachen handelt. Der Mieter kann die Retention verhindern, indem er die geforderte Summe bezahlt oder anderweitig eine Sicherheit leistet, z.B. in Bargeld. Nach der Aufnahme des Retentionsverzeichnisses wird dieses den Parteien zugestellt. Dem Mieter verbunden mit dem vorne erwähnten Verbot, dem Vermieter verbunden mit der Ansetzung einer Frist von 10 Tagen. Innert dieser Frist hat der Vermieter nämlich die sicherzustellende Mietzinsforderung gegen den Mieter in Betreibung zu setzen (sog. Prosequierung der Retentionsurkunde). Das heisst, der Vermieter muss beim Betreibungsamt am Ort des Mietobjektes oder am Wohnsitz des Mieters die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten. Verpasst der Vermieter diese 10-tägige Frist, so fällt der Reten-tionsbeschlag ohne weiteres dahin. Das grundsätzliche Retentionsrecht bliebe zwar bestehen, doch müsste erneut das Begehren um Aufnahme des Retentionsverzeich- nisses mit entsprechender Kostenfolge gestellt werden. Um Zeit zu gewinnen oder um die Gefahr, die 10-tägige Frist zu verpassen, zu beseitigen, kann die Betreibung auf Pfandverwertung auch gleichzeitig mit dem Begehren um Aufnahme eines Reten-tionsverzeichnisses gestellt werden. Der Vermieter muss aber auch in diesem Fall weiterhin aufmerksam bleiben, da weitere Fristen zu beachten sind. Erhebt der Mieter nämlich gegen den aufgrund der eingeleiteten Betreibung zugestellten Zahlungsbefehl Rechtsvorschlag, so wird dem Vermieter erneut eine Frist von 10 Tagen angesetzt, innert welcher er die in Betreibung gesetzte Forderung klageweise beim Richter geltend zu machen hat. Ziel dieses Prozesses ist es, den Bestand und die Höhe der Forderung gerichtlich feststellen zu lassen und den erhobenen Rechtsvorschlag zu beseitigen. Nach erfolgreicher Beseitigung des Rechtsvorschlages oder – falls kein Rechtsvorschlag erhoben wurde – nach Ablauf von einem Monat nach Zustellung des Zahlungsbefehls kann der Vermieter als letzten Schritt das Verwertungsbegehren stellen. Zu berücksichtigen bleibt, dass dieses Begehren spätestens 1 Jahr nach Zustellung des Zahlungsbefehls gestellt werden muss, ansonsten die angehobene Betreibung erlischt. Wurde Rechtsvorschlag erhoben, so steht die einmonatige wie die einjährige Frist zwischen der Einleitung und der Erledigung eines dadurch veranlassten gerichtlichen Verfahrens still. Abschliessend bleibt zu erwähnen, dass nebst dem Retentionsrecht auch andere Möglichkeiten bestehen, den Mietzins sicherzustellen. Insbesondere sieht das Gesetz in Art. 257e OR die Mieterkaution vor, mit welcher ohne grossen Aufwand eine relativ weit gehende Sicherstellung möglich ist.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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