HEV 1/2005 Inhaltsverzeichnis Steuern         Steuern sparen mit Schulden? * Martin Byland           Bekanntlich hat der Souverän im Mai 2004 das Steuerpaket und damit auch die Abschaffung des Eigenmietwertes abgelehnt. Für Liegenschaftenbesitzer, die ihre Steuerlast optimieren wollen, stehen damit weiterhin die Unterhaltskosten und der Schuldzinsenabzug im Vordergrund. Mit einem Beispiel soll der Handlungsspielraum ausgelotet werden.           Der 58-jährige Hans Müller wohnt mit seiner Frau in einem älteren Einfamilienhaus, an dem seit längerem keine grösseren Unterhaltsarbeiten mehr vorgenommen wurden. Er konsultiert seinen Steuerberater, um die steuerliche Seite beurteilen zu lassen. Einerseits sind in absehbarer Zeit Küche und Bad zu renovieren und die Heizung zu ersetzen. Andererseits denkt er daran, die Hypothek zu amortisieren. Der Steuerberater legt Hans Müller dar, dass die Steuerersparnis aus dem Zusammenspiel von verschiedenen Faktoren resultiert. Je besser die Faktoren aufeinander abgestimmt sind, desto höher ist die Steuerersparnis.           Faktor Einkommen Das Ausmass der Steuerersparnis hängt vor allem von der Höhe des steuerbaren Einkommens aus Arbeit oder Vermögensertrag ab. Infolge der Progression wird mit steigendem Einkommen jeder zusätzlich verdiente Franken steuerlich massiv stärker belastet als das bisherige Einkommen (so genannter Grenzsteuersatz). Entsprechend sinkt bei einer Reduktion des Einkommens um tausend Franken die Steuerbelastung: bei einem steuerbaren Einkommen von Fr. 80 000.– um Fr. 223.–, bei einem Einkommen von Fr. 100 000.– um Fr. 235.– und bei einem Einkommen von Fr. 150 000.– um Fr. 350.–*. Hans Müller ist daher gut beraten, die anstehenden grösseren Renovationen zu einem Zeitpunkt vorzunehmen, in welchem er und seine Frau noch über ihr volles Einkommen verfügen.           Faktor Zeitpunkt Bei den Unterhaltskosten für Liegenschaften, die nicht überwiegend geschäftlich genutzt werden, kann der Steuerpflichtige im Kanton Zürich für jede Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen. Um den relativ grosszügigen Pauschalabzug von 20% des jährlichen Bruttomietertrages voll auszunützen und den Arbeitsaufwand zu reduzieren, ist es daher ratsam, die grösseren Aufwendungen auf ein Jahr zu konzentrieren und sich in den übrigen Jahren auf das notwendige Minimum zu beschränken. Das Gleiche gilt auch bei Stockwerkeigentum für Einlagen in den Erneuerungsfonds.           Faktor Schulden Die Frage nach der richtigen Höhe der Hypothek oder anderer Schulden setzt voraus, dass entsprechende frei verfügbare Barmittel vorhanden sind und somit eine Wahlmöglichkeit besteht. Wo dies nicht der Fall ist, kann es nur darum gehen, eine möglichst günstige Hypothek zu erlangen und die daraus bezogenen Mittel möglichst werthaltig zu investieren. Wer das Glück hat, wählen zu können, ob er sein Geld auf der Bank lässt oder die Hypothek amortisiert, sollte sein Augenmerk vor allem auf die realistischerweise erzielbare Rendite der Kapitalanlage konzentrieren, sei dies nun als steuerfreier Kapitalgewinn oder steuerbarer Kapitalertrag. Ist Hans Müller ein konservativer Anleger und verfügt er über ein Sparguthaben, welches mit 2% verzinst wird, und muss er gleichzeitig für seine Hypothek 3,5% zahlen, ist eine Amortisation der Hypothek sinnvoll. Bei einer Rückzahlung von Fr. 100 000.– und einer Grenzsteuerbelastung von 25% spart er 1,12%, d.h. Fr. 1125.– an Zins pro Jahr. Sobald jedoch Hans Müller z.B. mit Aktienanlagen vor Steuern eine höhere Rendite als den Hypothekarzins von 3,5% erwirtschaftet, lohnt sich eine Amortisation nicht. Umgekehrt kann die Erhöhung der Hypothek einen Sinn machen, wenn durch die Investition in eine Mietliegenschaft deren Ertrag verbessert werden kann. Es gibt somit keine Regel für die «richtige» Höhe der Hypothek, sondern diese ergibt sich aus der Einkommens- und Vermögenssituation. Falls sich Hans Müller für eine Amortisation seiner Hypothek entschliesst, fährt er steuerlich mit einer indirekten Amortisation besser, da dabei nicht die Hypothek zurückbezahlt wird, sondern die verfügbaren Barmittel in die steuerprivilegierte Säule 3a oder in eine Kapitalversicherung investiert werden. Nach Ablauf der Amortisationszeit, z.B. nach seiner Pensionierung, kann er den angesparten Betrag von der Versicherung beziehen und zur Tilgung der Hypothekarschuld verwenden.           Weitere Faktoren Zu bedenken ist, dass die Steueroptimierung nur einen Teil der Überlegungen betrifft. Im Vordergrund soll die persönliche Lebensplanung des Ehepaares Müller stehen. Ist klar, was in den nächsten zehn, zwanzig Jahren mit der Liegenschaft geschehen soll, kann mit einer entsprechenden Planung begonnen werden. Je nachdem, ob sie diese weiter bewohnen, verkaufen oder im Rahmen eines Erbvorbezuges weitergeben wollen, drängt sich eine andere Strategie auf. Dazu müssen auch die übrige Einkommens- und Vermögensstruktur sowie die persönliche Einstellung zum Schuldenmachen und zum Risiko miteinbezogen werden. Welche Lösung für das Ehepaar Müller die beste ist, kann nur im gegenseitigen Gespräch ermittelt werden. Je nachdem schlafen die Ehegatten Müller mit einer Lösung ruhiger, die zwar steuerlich nicht ganz das Optimum darstellt, dafür aber mehr Sicherheit bringt.           * lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich

	Inhaltsverzeichnis	Seitenanfang