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Effizient sanieren und umbauen
* Giorgio Giani |
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Ein langjähriger Mieter zieht von
Alters wegen in ein Heim. In seiner Wohnung
wurde in den letzten 25 Jahren kaum
etwas erneuert. Er war mit der Wohnung
zufrieden und wollte lieber keine Arbeiten
über sich ergehen lassen. Eine Besichtigung
der Wohnung ergibt, dass sich die gesamte
Infrastruktur, wenn man genau hinschaut,
in einem desolaten Zustand befindet. Der
unverhoffte Leerstand wirft für den
Eigentümer Fragen auf. Soll er das Nächstliegende
tun, einfach die Wohnung sanieren,
oder soll er das gesamte Gebäude erneuern?
Wer sich aus Kostengründen dafür entscheidet,
nur gerade die frei gewordene
Wohnung instand zu setzen, muss wissen,
dass dies teuer werden kann. Werden z.B.
Küchen und Bäder wohnungsweise saniert,
kann man keinen Mengenrabatt aushandeln.
Serielle Arbeiten können effizienter
ausgeführt werden. Hinter den alten
Küchen liegen sehr oft alte, teils rostende
oder verkalkte Leitungen. Werden diese
nicht im Rahmen der Küchensanierung
ersetzt, kann es später zu kostspieligen
Überraschungen kommen. Dass es nicht
geht, die Leitungen nur gerade in einer
Küche zu erneuern, leuchtet jedem ein.
Unter dem Strich ist daher eine Gesamtsanierung
aller Küchen meistens günstiger.
Auch wäre zu überlegen, ob es überhaupt
genügt, Küchen und Bäder zu sanieren,
um den heutigen Ansprüchen gerecht zu
werden. Nicht zu unterschätzen sind die
Probleme, die sich ergeben, wenn in einem
Umbauobjekt gewohnt wird. Ganz abgesehen
davon, dass die Mieter mit Baulärm
und Dreck belästigt werden, was zu Mietzinsreduktionen
führen kann.
Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, ist
es ratsam, die Liegenschaft von einem
Fachmann auf «Herz und Nieren» durchleuchten
zu lassen. Nur auf der Grundlage
einer professionellen Objektanalyse lässt
sich die Sanierung optimal durchführen.
Erst gründliche Kenntnisse über den
Zustand der gesamten Bausubstanz erlauben
die Einleitung der richtigen Massnahmen.
Darüber hinaus sollte auch das Ausbaupotenzial
geprüft werden. Bestehen
noch so viele ungenutzte Landreserven,
dass es sich lohnen könnte, das Gebäude
abzubrechen und ein neues zu erstellen? Es
ist sodann wichtig zu definieren, wie die
Liegenschaft in Zukunft im Markt positioniert
sein sollte, wobei ihre Lage einen entscheidenden
und nicht zu ändernden Faktor
darstellt. Können die Grundrisse optimiert
werden? Kann der Estrich in eine Wohnung
umgenutzt werden? Sind die bestehenden
Balkone funktionell oder wäre es zweckmässig,
sie zu vergrössern, womöglich gar
zu verglasen? Wie steht es mit der Energieeffizienz
des Gebäudes? Sind Wärmedämmung
und Heizung auf dem neuesten
Stand? Welche Wohnungssuchende sollen
in Zukunft angesprochen werden? Wie
hoch ist der Marktwert der Wohnungen
nach einer Sanierung?
Eine Antwort wirft oft neue Fragen auf.
Den Überblick zu behalten, die Probleme
koordiniert und nachhaltig zu lösen, setzt
viele Fachkenntnisse und eine gewisse
Routine voraus kurz Professionalität. Entscheiden
Sie sich für mehr als eine Pinselrenovation
und das dürfte in den meisten
Fällen angebracht sein , vertrauen Sie
sich einem Fachmann an, z.B. einem vom
HEV Zürich.
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dipl. Arch. HTL, HEV Zürich |
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