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Umfassende Überholung
Voraussetzungen für Überwälzung
auf Mietzins
* Cornel Tanno |
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Der Vermieter, welcher bauliche Veränderungen
am Mietobjekt vorgenommen
hat, kann im bestimmten Rahmen seine
getätigten Investitionen auf den Mietzins
abwälzen. Die Überwälzung beschränkt
sich dabei auf den wertvermehrenden
Anteil der Investitionen. Eine Erleichterung
sieht der Gesetzgeber bei sog. umfassenden
Überholungen vor, wonach in der Regel
50% bis 70% der gesamten (Investitions-)
Kosten als wertvermehrende Investitionen
gelten. Die Praxis neigt leider dazu, diese
Bandbreite vor allem im oberen Bereich
nicht auszuschöpfen. Eine umfassende
Überholung liegt regelmässig dann vor,
wenn von den baulichen Massnahmen
mehrere Teile der Liegenschaft betroffen
sind und wenn im Verhältnis zu den jährlichen
Mietzinseinnahmen hohe Kosten verursacht
werden. Wenn hingegen einzelne Arbeitsgattungen konkret als wertvermehrend
oder werterhaltend qualifiziert werden
können, findet obgenannter Pauschalansatz
in der Regel keine Anwendung (ausführlicher
in HEV 7/04).
Im mietrechtlicher Hinsicht ist es für den
Vermieter in den meisten Fällen attraktiver,
eine umfassende Überholung des Mietobjektes
zu realisieren als eine etappenweise
Durchführung von baulichen Massnahmen
durchzuführen. Im letzteren Fall
wird einerseits schwerlich noch von einer
umfassenden Überholung gesprochen werden
können, andererseits wird gemäss
Praxis der wertvermehrende Anteil der einzelnen
Arbeiten kaum je 50% erreichen
(z.B. Ersetzen von Fenstern durch qualitative
höherwertige mit Isolierdoppelverglasung:
40%).
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lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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