|
|
|
| |
|
|
| |
Mietzinsherabsetzungsbegehren
und Kündigungssperrfrist
* Georg Bak |
|
| |
|
|
| |
Der Mieter stellt ein schriftliches Mietzinsherabsetzungsbegehren
aufgrund der Senkung des Leitzinssatzes der Kantonalbank. Der Vermieter
reagiert nicht, woraufhin auch der Mieter die Angelegenheit
ruhen lässt. Vier Jahre später reicht der Mieter ein erneutes Gesuch um
Mietzinsreduktion ein, da der Leitzins wieder gesunken ist. Dieses
Mal nimmt der Vermieter eine ordentliche Mietzinsanpassung vor und
gewährt dem Mieter seinen Herabsetzungsanspruch. Der Vermieter
kündigt das Mietverhältnis ein halbes Jahr später wegen Missachtung
der Hausordnung. Kann der Mieter die Kündigung anfechten? |
|
| |
|
|
| |
Der Mieter stellt sich auf den Standpunkt,
dass der Vermieter durch die
Gewährung der Mietzinsherabsetzung
einen langjährigen Streit um die Mietzinsanpassung
beigelegt und somit die dreijährige
Kündigungssperrfrist gemäss Art.
271a Abs. 2 OR ausgelöst hat. Diese
Bestimmung besagt nämlich, dass die Kündigungssperrfrist
auch ausserhalb eines
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgelöst
werden kann, wenn der Mieter durch
Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich
mit dem Vermieter über eine Forderung aus
dem Mietverhältnis geeinigt hat.
Es wird vorausgesetzt, dass es sich bei
der Forderung um eine Geldforderung
handelt, wobei Bagatellfälle ausser Betracht
fallen.
Im Weiteren muss eine Streitsituation
zwischen den Vertragsparteien vorliegen,
die durch eine gegenseitige Einigung aussergerichtlich
beigelegt wird.
Man könnte nun der Ansicht sein, dass
die Parteien sich seit dem ersten Herabsetzungsbegehren
in einem Streitzustand
befinden und mit der Gewährung des Herabsetzungsanspruchs
durch den Vermieter
infolge des zweiten Herabsetzungsgesuchs
geeinigt haben.
Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass
es sich um zwei voneinander unabhängige
Herabsetzungsbegehren handelt. Der Mieter
hätte auf die Verweigerung des ersten
Mietzinsherabsetzungsbegehrens innert 30
Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen
müssen (Art. 270a Abs. 2 OR). Falls er diese
Frist verpasst, muss er ein erneutes Herabsetzungsbegehren
stellen. Dieses hat er
aber erst nach vier Jahren wieder gestellt.
Die beiden Mietzinsherabsetzungsbegehren
haben nicht die gleiche Mietperiode
zum Gegenstand, also kann auch nicht die
Rede von einer Streitbeilegung sein.
Es kann gefolgert werden, dass die
Kündigung nicht während einer Kündigungssperrfrist
und somit rechtsgültig
erfolgt ist. |
|
|
