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Die Festlegung der Wertquoten
im Stockwerkeigentum
* Cornel Tanno |
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Nach Art. 712e Abs. 1 ZGB ist im Begründungsakt ausser
der räumlichen Ausscheidung der Anteil eines jeden Stockwerks
in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes der Liegenschaft
anzugeben. Da die Angabe der Wertquoten eine Essentiale des
Begründungsaktes darstellt, müssen die Wertquoten somit
spätestens zum Zeitpunkt der Eintragung des Stockwerkeigentums
im Grundbuch definitiv feststehen. |
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Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, wie
die Wertquoten zu berechnen beziehungsweise
festzulegen sind. Die Berechnung
muss aber stets nach Treu und Glauben
erfolgen. Künftige Erwerber der Stockwerkanteile
müssen auf eine gewisse
Objektivität der Wertquotenberechnung
zählen können. Eine absolut willkürliche
unhaltbare Festlegung der Wertquoten findet,
da rechtsmissbräuchlich, keinen Schutz
in der Rechtsordnung.
In der Praxis trifft man verschiedene
Berechnungsformeln an. Aufgrund des
nicht unerheblichen Ermessensspielraums
gibt es nicht eine einzige mögliche Berechnungsformel.
Die Stockwerkeigentümer
können sodann die Wertquoten selber festlegen.
Angesichts der wirtschaftlichen
Bedeutung der Wertquoten (zum Bespiel
Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten
und Kosten) ist der Beizug eines Fachmannes
hingegen ratsam.
Üblicherweise werden zur Berechnung
der Wertquoten namentlich folgende Faktoren
herangezogen: |
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die Grundfläche der zu Sonderrecht ausgeschiedenen
Räumlichkeiten, |
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die Grundfläche der den Sonderrechtsbereichen
zugewiesenen Nebenräume,
wie zum Beispiel Keller- oder Estrichabteil,
Bastelräume etc., |
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die Grundfläche der aufgrund besonderer
Nutzungsrechte zur ausschliesslichen
Benutzung zugewiesenen Liegenschaftsteile,
wie zum Beispiel Gartensitzplatz
oder sich im Freien befindlicher
Autoabstellplatz. |
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Diese für die Berechnung der Wertquoten
herangezogenen Flächen werden in der
Regel unterschiedlich gewichtet. So können
die besondere Lage und die besondere
Situation einer Stockwerkeinheit innerhalb
einer gemeinschaftlichen Baute berücksichtigt
werden. Dabei kann massgebend sein,
ob eine Stockwerkeinheit sich im Parterre
oder in einem höher gelegenen Stockwerk
befindet, wie sie besonnt oder ob sie auf
der Garten- oder auf der Strassenseite
liegt. Weitere Kriterien können die Aussicht,
Immissionen, Raumeinteilung und
Lage im Gebäude sein.
Aber auch die Fläche der Stockwerkeinheiten
wird je nach Bedeutung der einzelnen Räume mit verschiedenen Gewichtungsfaktoren
(od. Koeffizienten) versehen.
So erhalten die eigentlichen Wohnbereiche
bei der Festlegung der Wertquoten
eine stärkere Gewichtung als die Flächen
der Nebenräume im Sonderrecht (wie z.B.
Bastelräume, Keller- und Estrichabteile, Balkone).
Während die Fläche der Wohnräume
in der Regel zu 100% angerechnet
wird, werden die Flächen der Nebenräume
und der zu ausschliesslicher Nutzung überlassenen
allgemeinen Teile nur in verminderter
Weise berücksichtigt.
Nicht geeignete Kriterien für die Berechnung
der Wertquote sind dagegen der
Zustand oder der Ausbaustandard innerhalb
einer Stockwerkeinheit. Die Wertquoten
müssten diesfalls bei jeder Veränderung
im Innenbereich einer Stockwerkeinheit
neu festgelegt werden.
Abschliessend bleibt festzuhalten, dass
bei der Festlegung der Wertquoten eine
gewisse Sorgfalt anzuwenden ist, da die
Quoten grundsätzlich während der Dauer
Stockwerkeigentums bestehen sollen. Eine
Änderung der Wertquoten ist nur unter
sehr restriktiven Voraussetzungen möglich
und dementsprechend auch sehr aufwendig. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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