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Der resolutivbedingte Mietvertrag
* Tiziano Winiger |
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Muss ein Mietvertrag, der vom Verkauf einer Liegenschaft abhängt,
gekündigt werden, damit er beendigt wird, oder tritt die Beendigung
automatisch mit dem Verkauf der Liegenschaft ein? Kann der Mieter
eine allfällige Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen? |
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Das Bundesgericht setzte sich im Entscheid
BGE 121 III 260 mit dieser Frage auseinander
und prüfte, wie ein Mietvertrag zu
beurteilen wäre, welcher von einem ungewissen
künftigen Ereignis wie dem Abbruch
oder dem Verkauf der Liegenschaft
abhängt (resolutive oder auflösende Bedingung).
Im zu beurteilenden Fall hatte ein
Mieter zu günstigen Bedingungen einen
Geschäftsmietvertrag abgeschlossen und
vereinbarte Folgendes mit dem Vermieter:
«Der Vertrag ist gültig bis zum Verkauf oder
bis zur Überbauung der Parzelle.» Mit dem
Kündigungsformular kündigte der Vermieter
das Mietverhältnis, und die Liegenschaft
wurde unmittelbar danach verkauft. Der
Mieter focht die Kündigung bei der zuständigen
Schlichtungsbehörde an und verlangte
eine Mieterstreckung.
Entgegen der Auffassung einer Minderheit
der Lehre urteilte das Bundesgericht,
dass ein resolutivbedingter Mietvertrag, mit
Eintritt der auflösenden Bedingung, grundsätzlich
als auf bestimmte Zeit abgeschlossen
zu qualifizieren ist. Die Verwirklichung
der Resolutivbedingung lässt den Vertrag
beendigen, ohne dass eine weitere Kündigung
notwendig oder möglich wäre. Tritt
die auflösende Bedingung nie ein, kann der
Mietvertrag durch Kündigung einseitig
beendigt werden.
Für die Beantwortung der Frage, ob der
Mieter eine allfällige Kündigung anfechten
und eine Erstreckung verlangen konnte,
unterschied das Bundesgericht wie folgt: |
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Die Liegenschaft wurde verkauft oder
abgebrochen (Eintritt der Resolutivbedingung)
Wie bereits bekannt, verkaufte im zu
beurteilenden Fall der Vermieter die Liegenschaft.
Da der resolutivbedingte Mietvertrag
mit dem Eintritt der auflösenden
Bedingung beendigt wurde, erachtete das
Bundesgericht die Kündigung als unnötig.
Trotzdem kündigte der Vermieter das Mietverhältnis
auf einen späteren Termin als die
Eigentumsübertragung der Liegenschaft
(Bedingungseintritt). Das Bundesgericht
verstand diese Willenserklärung nicht als
Kündigung, sondern als einseitigen Aufschub
der Ausweisung zugunsten des Mieters.
Hätte der Mieter die Erstreckung des
befristeten Mietverhältnisses gewollt, so
hätte er das Begehren spätestens 60 Tage
vor Ablauf der Vertragsdauer einreichen
müssen. Beim resolutivbedingten Mietvertrag
stimmt aber der Eintritt der auflösenden
Bedingung mit der Beendigung des
Mietvertrages überein, sodass der Mieter
keine Möglichkeit hat, die Gesetzesfrist von
60 Tagen einzuhalten, und somit immer nur
verspätet das Erstreckungsbegehren einreichen
kann. Da das Gesetz die Erstreckung
für resolutivbedingte Verträge nicht regelt, nahm das Bundesgericht eine Gesetzeslücke
an, welche durch Richterrecht zu füllen
gewesen wäre, indem beispielweise das
Erstreckungsgesuch einer Frist von 30
Tagen seit Kenntnisnahme vom Eintritt der
Resolutivbedingung durch den Mieter hätte
unterstellt werden müssen.
Das Gericht schloss aber die Erstreckung
schon deswegen aus, weil der Mieter es
bewusst in Kauf genommen hatte, nur
vorübergehend bis zum Verkauf des Mietobjektes
von einem günstigen Mietzins profitieren
zu können, und weil die Liegenschaft
verkauft wurde, damit der Käufer sie
umbauen oder abbrechen konnte. Dies
gestützt auf Art. 272a Abs. 1 lit. c OR,
wonach ein Mietvertrag, der im Hinblick
auf ein Umbau- oder Abbruchvorhaben
ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis
zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der
erforderlichen Bewilligung abgeschlossen
wird, nicht erstreckt werden kann. |
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Kein Verkauf und kein Abbruch
(Kein Eintritt der Resolutivbedingungen)
Wäre die Resolutivbedingung nie eingetroffen,
so hätte der Vertrag gekündigt
werden können. Die Kündigung wäre
anfechtbar gewesen, wenn sie gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstossen
hätte, und das Mietverhältnis hätte
nach den allgemeinen und anwendbaren
Grundsätzen für unbefristete Verträge auch
erstreckt werden können. |
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