|
|
|
| |
|
|
| |
Grenzen des Gewährleistungsausschlusses
beim Liegenschaftskauf
* Harald Solenthaler |
|
| |
|
|
| |
In einem neueren Entscheid des Bundesgerichts wird festgehalten,
dass der Verkäufer einer Liegenschaft die Haftung für Mängel, mit
denen der Käufer vernünftigerweise nicht rechnen musste, nicht ohne
weiteres ausschliessen kann. |
|
| |
|
|
| |
Im konkreten Fall handelt es sich um ein
verkauftes älteres Wohnhaus im Kanton
Graubünden. Im konkreten Fall wurde die
Gewährleistung für körperliche und rechtliche
Mängel des Kaufsgrundstücks im
gesetzlichen zulässigen Rahmen ausgeschlossen.
Nach Bezug der Liegenschaft
durch die Käuferin traten darin Mängel in
Form von Schimmelpilzbefall auf. Laut der
Käuferin sollen sich die geschätzten Kosten
für die Sanierung auf rund einen Drittel des
bezahlten Kaufpreises belaufen.
Wie bereits durch die Vorinstanz verbindlich
festgestellt, wurde gemäss den Erwägungen
des Bundesgerichts der Gewährleistungsausschluss
gültig vereinbart. Deshalb
musste überprüft werden, ob ein bestimmter
Mangel unter den Gewährleistungsausschluss
fällt. Ein Mangel fällt nicht unter den
vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung,
wenn er gänzlich ausserhalb dessen lag,
womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen
musste. Dabei hängt es von den konkreten
Umständen des Einzelfalls ab, ob ein Käufer
mit einem Mangel zu rechnen hat. Inwieweit
eine solche Freizeichnungsklausel die Haftung
für einen bestimmten Mangel auszuschliessen
vermag, hängt entscheidend vom
wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages
ab. Ob ein Mangel einer Liegenschaft den
wirtschaftlichen Zweck des Vertrages erheblich
beeinträchtigt, kann nicht ohne Berücksichtigung
des Verhältnisses zwischen dem
für das vermeintlich mängelfreie Objekt vereinbarten
Kaufpreis und den Kosten für die
Sanierung beurteilt werden.
In der Regel bezweckt eine Freizeichnungsklausel
insbesondere beim Verkauf
von Altbauten, dass der Verkäufer kein
unabschätzbares Risiko übernimmt. Wenn
nun der Verkäufer den Kaufpreis mit Rücksicht
auf eine Freizeichnungsklausel und das
Alter der Liegenschaft tief ansetzt, dann
vermögen auch relativ hohe Kosten für die
Mängelbeseitigung den wirtschaftlichen
Zweck des Vertrages kaum erheblich zu
beeinträchtigen. Deshalb nimmt auch bei
Altbauten die bundesgerichtliche Rechtsprechung
nur selten an, ein Mangel falle
nicht unter den Gewährleistungsausschluss,
weil mit ihm vernünftigerweise nicht zu
rechnen gewesen sei.
Da die Vorinstanz keine verbindlichen
Feststellungen über das tatsächliche Vorliegen
der behaupteten versteckten Mängel
im massgeblichen Zeitpunkt sowie über ihr
Ausmass getroffen hat, wurde die vorliegende
Angelegenheit durch das Bundesgericht
nicht abschliessend beurteilt, sondern
zur ergänzenden Abklärung des Sachverhalts
an die kantonale Instanz zurückgewiesen. |
|
| |
|
|
| |
* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
|
| |
|
|
|
