HEV 3/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Nebenkosten im Mietvertragsverhältnis * Cornel Tanno           Grundsätzlich trägt der Mieter die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängenden oder sich daraus ergebenden Aufwendungen. Sofern diese Aufwendungen direkt beim Mieter anfallen oder ihm in Rechnung gestellt werden und den eigenen Verbrauch des Mieters betreffen, wird es darüber kaum Diskussionen geben (wie z.B. für Telefongebühren, Kosten für elektrischen Strom, der in der Mietsache verbraucht wird). In der Regel handelt es sich dabei um Verbraucherkosten, welche nicht unter den Begriff der Nebenkosten fallen. Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, können aber auch beim Vermieter anfallen; das sind die Nebenkosten. Da sie oftmals variabel sind (z.B. Kehrichtabfuhrgebühr, Wasser- und Abwassergebühren etc.), ist es zweckmässig, diese separat und in effektiver Höhe, in der sie anfallen, dem Mieter weiterbelasten zu können. Aufwendungen für irgendwelche Leistungen des Vermieters oder eines Dritten können als Nebenkosten ausgeschieden werden. Neben den üblichen Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser, Hauswart, Treppenhausreinigung, Antennen- / Kabel-TV-Gebühren kann dies auf eine Vielzahl von weiteren mit dem Gebrauch zusammenhängenden Kosten und Leistungen zutreffen, wie Gartenpflege, Wasserzins, Abwassergebühren, Kosten Schneeräumung, Beleuchtung der allgemeinen Räume oder Einrichtungen etc. Nicht unter die gesetzliche Definition der Nebenkosten fallen Lasten und Abgaben des Vermieters, die nicht mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, so die Grundsteuern, Grundpfandzinsen, Gebäudeversicherungsprämien, Strassen- oder Trottoirgebühren etc. Das Gesetz verlangt, dass Nebenkosten vom Mieter nur zu bezahlen sind, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Mit anderen Worten können Nebenkosten dem Mieter neben dem Mietzins nur belastet werden, wenn die Parteien die konkreten Nebenkostenpositionen ausgeschieden und darüber eine vertragliche Vereinbarung getroffen haben. Eine Abrede, wonach der Mieter «alle Nebenkosten» zu tragen hat, erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht, da damit die zu bezahlenden Nebenkostenpositionen nicht konkret bestimmt und auch nicht bestimmbar sind. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche sein, meist auch eine schriftliche im Rahmen des in dieser Form ausgefertigten Mietvertrages. Sie kann aber auch formfrei erfolgen oder sich aus den Umständen ergeben. Aus Beweisgründen ist aber stets die Schriftlichkeit zu raten. Beabsichtigt der Vermieter, die Zahlungsart oder die Zusammensetzung der Nebenkosten oder die Höhe der Nebenkostenpauschale bzw. des Akontobetrages zu ändern, hat er wie bei Mietzinserhöhungen vorzugehen. Die Änderung ist dem Mieter auf dem kantonal genehmigten Mietzinserhöhungsformular anzuzeigen. Zudem hat der Vermieter die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungstermine und die entsprechenden Mitteilungsfristen zu beachten (Wohnung: mind. 3 Monate + 10 Tage; Geschäftsräume: mind. 6 Monate + 10 Tage). Der Vermieter kann neu entstandene Nebenkosten mittels des vorerwähnten Verfahrens ausscheiden. Zu denken ist etwa an den Fall, wo ein Mieter die ihm laut Mietvertrag obliegende Treppenhausreinigung nicht mehr besorgen möchte und der Vermieter sich bereit erklärt, ein Reinigungsinstitut mit dieser Aufgabe zu betrauen. Als weiteres Beispiel ist die Einführung des Kabelfernsehens während der Mietdauer zu nennen. Auch bereits im Mietzins inbegriffene Betriebskosten können grundsätzlich neu als Nebenkosten ausgeschieden werden, vorausgesetzt allerdings, der Nettomietzins wird gleichzeitig um denselben Betrag reduziert. Bei der Festlegung der Akontobzw. Pauschalzahlungen für die neu ausgeschiedenen Nebenkosten ist auf den Durchschnittswert der letzten drei Jahresabrechnungen abzustellen. Der Nettomietzins ist im selben Ausmass zu reduzieren. Ohne entsprechende Reduktion des Nettomietzinses würde die Ausscheidung von bisher bereits angefallenen Aufwendungen als Nebenkosten zu einer verdeckten Mietzinserhöhung führen, was unzulässig ist. Der Mieter kann sich nämlich nach Treu und Glauben darauf verlassen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits bekannte, aber nicht separat als Nebenkosten ausgeschiedene Aufwendungen des Vermieters durch den vereinbarten Mietzins abgegolten sind.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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