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Konkurs der Mieterschaft
* Christoph Felder |
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Was kann oder muss der Vermieter machen, wenn über den Mieter
der Konkurs eröffnet wird? Endet der Mietvertrag automatisch? Wer
bezahlt nun den Mietzins? Vorab kann gesagt werden: Eine Konkurseröffnung
beendet das Mietverhältnis nicht ohne weiteres (anders im
Pachtvertrag, wonach gemäss Art. 297a OR das Pachtverhältnis bei
Konkurseröffnung endet). Es gilt, zwischen drei verschiedenen Vorgehensarten
zu unterscheiden. |
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Konkurs des Mieters vor Übernahme
der Mietsache
Wird der Mieter zwischen Vertragsschluss
und Antritt des Mietobjekts zahlungsunfähig,
so kann der Vermieter die
Übergabe der Sache gemäss Art. 83 Abs. 1
OR so lange verweigern, bis ihm die Sicherheit
für die künftigen Mietzinse geleistet
wird. Leistet die Mieterschaft oder eine
Drittperson (z.B. Ehepartner) innert angemessener
Frist keine oder nur eine ungenügende
Sicherheit, so kann die Vermieterschaft
vom Vertrag zurücktreten (Art. 83
Abs. 2 OR). Die Dauer dieser Frist bemisst
sich nach den Umständen, eine bis zwei
Wochen erscheinen angemessen. Eine zu
kurze Frist ist aber nicht unwirksam, sondern
wird in eine genügende umgewandelt. Wird
die Sicherheit geleistet, so darf die Vermieterschaft
ihre vertragsgemässen Leistungen
nicht verweigern und muss die Sache der
Mieterschaft übergeben. Als Sicherheiten
fallen beispielsweise in Betracht: Bankgarantie,
Pfandbestellung, Hinterlegung von Geld
oder Wertpapieren, Bürgschaft etc. |
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Konkurs des Mieters nach Übernahme
der Mietsache
Anders stellt sich die Sachlage, wenn der
Mieter nach Übergabe des Mietobjekts in
Konkurs gefallen ist. In diesem Fall kann
sich die Vermieterschaft nicht auf Art. 83
OR berufen, sondern sie muss nach Art.
266h OR vorgehen. Danach kann die Vermieterschaft
bei einem Konkurs der Mieterschaft
für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen,
muss dafür aber der Mieterschaft
(gegebenenfalls zusätzlich auch dem Ehepartner
separat) und auch der Konkursverwaltung
schriftlich eine angemessene – wie
oben mindestens eine bis zwei Wochen –
Frist setzen (Achtung: Die Sicherheit kann
nur für künftige Mietzinse gefordert werden!).
Wird die Frist nach Tagen angesetzt,
so ist der Tag, an dem die Miteilung dem
Mieter zugekommen ist, nicht mitgerechnet.
Holt der Mieter die Post nicht ab, so
gilt sie am siebten Tage als zugestellt und
die Frist beginnt am darauf folgenden Tag
zu laufen. Sollten diverse Schreiben des
Vermieters an Mieterschaft, Ehepartner
oder Konkursverwaltung vorliegen, welche
zu unterschiedlichen Zeitpunkten zugestellt
wurden, so beginnt der Fristenlauf für jeden
Adressaten verschieden.
Leistet die Konkursverwaltung die
Sicherheit, äussert sie den Willen, dass der
Mietvertrag erfüllt werden soll. Die rückständigen
und die laufenden Mietzinse
werden damit zu Massaschulden, was zur Folge hat, dass diese vorab aus dem Konkurserlös
beglichen werden.
Wird hingegen die geforderte Sicherheit
nicht innert Frist geleistet, kann die Vermieterschaft
fristlos kündigen. Es brauchten
auch bei Wohn- und Geschäftsräumen
keine Kündigungsfristen oder Kündigungstermine
eingehalten zu werden. Eine
Erstreckung ist laut Art. 272a Abs. 1 OR
ausgeschlossen. |
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Bei rückständigen Mietzinsen
Wie bereits erwähnt, kann der Vermieter
nur für künftige Mietzinse Sicherheiten verlangen.
Ist der Mieter bereits bei Konkurseröffnung
über ihn mit der Zahlung von
Mietzinsen in Rückstand, so kann die Vermieterschaft
nach Art. 257 d OR vorgehen.
Dabei hat er dem Mieter (Achtung: bei
Familienwohnungen beiden Ehepartnern)
schriftlich eine mindestens 30-tägige Zahlungsfrist
anzusetzen und ihm anzudrohen,
dass ansonsten das Mietverhältnis gekündigt
werde. Die Zahlungsfrist muss neben
der Mieterschaft auch der Konkursverwaltung
angesetzt werden, weil dem Schuldner
die Verfügungsbefugnis über sämtliche Vermögensbestandteile
entzogen ist. Sämtliches
pfändbares Vermögen, das dem
Schuldner zur Zeit der Konkurseröffnung
gehört oder das ihm während des Konkursverfahrens
anfällt, bildet die Konkursmasse,
welche der gemeinsamen Befriedigung der
Gläubiger dient (Art. 197 SchKG). Somit
sind alle Rechtshandlungen, die der Schuldner
nach Konkurseröffnung in Bezug auf
Vermögensstücke vornimmt, welche der
Konkursmasse angehören, den Konkursgläubigern
gegenüber ungültig und durch
diese anfechtbar (Art. 204 SchKG). Die
Konkursverwaltung ist folglich nicht an
Rechtshandlungen des Schuldners gebunden.
Das hat zur Folge, dass der Schuldner
grundsätzlich keine Möglichkeit hat, mit der
Zahlung der rückständigen Mietzinse die
Auflösung des Mietvertrages zu verhindern,
da wie eben erwähnt die Konkursverwaltung
die geleisteten Zahlungen zurückfordern
kann. Nur ausnahmsweise – vor allem
bei Geschäftsräumen, wenn der Betrieb des
Konkursiten während des Konkursverfahrens
weitergeführt werden soll – ist die
Konkursverwaltung erheblich daran interessiert,
die Vertragsauflösung gemäss Art.
257 d OR zu verhindern. Deshalb muss die
Fristansetzung auch ihr gegenüber erfolgen.
Wenn nun die Konkursverwaltung die
rückständigen Mietzinse bezahlt, liegt darin
keine unzulässige Bevorzugung des Vermieters
gegenüber den anderen Gläubigern
vor. Die Zahlung dient schliesslich der Erhaltung
des Konkurssubstrates und liegt daher
im Interesse der übrigen Gläubiger. Bezahlt
die Konkursverwaltung den säumigen
Mietzins nicht und wird der Mietvertrag
infolge des Zahlungsrückstandes aufgelöst,
so kann der Vermieter gegenüber der Konkursverwaltung
auch keinen Schadenersatz
für die künftigen Mietzinse fordern. Nur die
rückständigen Mietzinse können im Konkurs
des Mieters zuhanden des Konkursamtes
eingegeben werden. Der Grund liegt
darin, dass eine Schadenersatzforderung
erst nach Konkurseröffnung entsteht und
damit im laufenden Konkursverfahren nicht
berücksichtigt werden kann. Sie kann aber
gegenüber dem Schuldner persönlich geltend
gemacht werden. |
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