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Erstreckung des Mietverhältnisses
* Cornel Tanno |
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Von Gesetzes wegen kann der Mieter
die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen,
wenn die Beendigung der Miete für ihn
oder seine Familie eine Härte zur Folge
hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre.
Voraussetzung für die Geltendmachung
eines Mieterstreckungsanspruches ist eine
gültige Kündigung des Mietverhältnisses
durch den Vermieter. Von Amtes wegen zu
überprüfen ist zunächst, ob die Kündigung
formgültig, d.h. mit dem gesetzlich vorgeschriebenen
Formular, mitgeteilt wurde. Bei
Familienwohnungen sind die Kündigungen
ausserdem den Ehegatten separat zuzustellen.
Im Weiteren darf die vom Vermieter
ausgesprochene Kündigung nicht missbräuchlich
im Sinne von Art. 271 und
Art. 271a OR sein. Eine Erstreckung eines
Mietverhältnisses steht nur zur Diskussion,
wenn die Kündigung nicht missbräuchlich,
also gültig ist.
Sinn und Zweck des Mieterstreckungsrechtes
bestehen darin, einem Mieter mehr
Zeit für die Suche nach einem geeigneten
Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm
während der Kündigungsfrist zur Verfügung
steht. Gewöhnliche, mit jeder Kündigung
verbundene Umtriebe und Folgen,
welche mittels einer Mieterstreckung nicht
abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert
werden können, sind als Härtegründe
unbeachtlich. Somit fallen als Härtegründe
nur solche Umstände in Betracht,
welche sich durch die Gewährung einer
Mieterstreckung abwenden oder wesentlich
vermindern lassen. Fehlt es auf Seiten
des Mieters bereits an Härtegründen, so
muss auch keine weitere Interessensabwägung
erfolgen, d.h., das Mieterstreckungsgesuch
wird abgewiesen, ohne dass es auf
die Interessen des Vermieters ankommen
würde.
Bei einer allfälligen Interessensabwägung
werden auf Seiten des Mieters und
des Vermieters folgende Umstände berücksichtigt: |
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die Umstände des Vertragsabschlusses
und der Inhalt des Vertrages, |
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die Dauer des Mietverhältnisses, |
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die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien
und deren Verhalten, |
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einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters
für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit
dieses Bedarfs, |
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die Verhältnisse auf dem örtlichen
Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
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Das Mietverhältnis kann für Wohnräume
um höchstens 4 Jahre, für Geschäftsräume
um höchstens 6 Jahre erstreckt werden.
Im Rahmen der Höchstdauer können
eine oder zwei Erstreckungen gewährt
werden (Art. 272b OR).
In Art. 272a OR wird abschliessend aufgezählt,
welche Kündigungen ausnahmsweise
eine Erstreckung ausschliessen. Dies
sind Kündigungen: |
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wegen Zahlungsrückstand des Mieters
(Art. 257d OR), |
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wegen schwerer Verletzung der Pflicht
des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
(Art. 257f Abs. 3 und 4 OR), |
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wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), |
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eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbauund Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde. |
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Wie bereits eingangs erwähnt, kann
auch die Ersteckung eines befristeten Mietverhältnisses
durch den Mieter verlangt
werden. Weil ein befristetes Mietverhältnis
nicht gekündigt werden muss, kann nicht
die Kündigung selbst (wie beim unbefristeten
Mietverhältnis) der fristauslösende
Moment für das Erstreckungsbegehren
sein. Der Gesetzgeber sieht diesfalls vor,
dass der Mieter spätestens 60 Tage vor
Ablauf der Mietdauer bei der Schlichtungsbehörde
(nicht beim Vermieter) ein
Erstreckungsbegehren stellen muss.
Mietersteckungen bei befristeten Mietverhältnissen
dürften aber nur mit grösster
Zurückhaltung gewährt werden. Dies deshalb,
weil der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
von Anfang an bekannt ist
und der Mieter daher rechtzeitig Bemühungen
um eine Ersatzlösung unternehmen
kann. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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